オフィスの内装工事とは？費用相場とポイントを解説

オフィスの内装工事とは、オフィスの移転や改装に伴い発生する、建築物内部の工事です。オフィスを作るために必要な工事は多岐にわたり、そのすべてを含めたものが内装工事となります。実際に実施される工事は、おおまかには次の2種類に分けられます。

• ・建築工事：壁や天井、間仕切りや床など、おもに建築にかかわる工事
• ・設備工事：電気・水道・通信回線・空調など、おもに設備にかかわる工事

どのようなオフィスにするかによって、必要な内装工事の種類や費用、工期が変わってきます。

オフィス内装工事にかかる費用は、物件の状態によって大きく異なります。ここでは、居抜き物件とスケルトン物件の費用相場を解説します。なお、オフィスの広さ、工事のしやすさ、内装に使用する素材によっても費用は大きく左右されますので、あくまでも目安としてお考えください。

- 居抜き物件の坪単価 -

居抜き物件とは、前に入っていたテナント利用者が原状回復せずに退去したため、設備や家具などがそのまま残っている物件を指します。

前の入居者が残していったもので使える設備や家具は再利用でき、内装費用をおさえることが可能です。再利用できる部分がどのくらいあるかにもよりますが、おおよその費用目安としては1坪あたり10万円から45万円程度と考えればよいでしょう。なお、使える部分が多ければ多いほど費用は安くなります。

再利用できる設備が多いと、その分工期も短くなるというのがメリットです。しかし、自社の用途や雰囲気に合わないものもあるため、必要な設備が整っている物件を探すのが、費用をおさえるポイントとなります。

- スケルトン物件の坪単価 -

スケルトン物件とは、床・壁・天井などの内装がすべて取り払われ、骨組みがむき出しとなった状態の物件を指します。

スケルトン物件ではすべての内装工事が必要となるため、居抜き物件よりも費用が高くなります。おおよその目安として40万円から60万円程度、居抜き物件の倍額ほどかかると考えればよいでしょう。

スケルトン物件では、自社の思うままのオフィスに仕上げられるのが最大のメリットです。その分工期が長く、費用も高額となります。場合によっては、オフィスのデザイン費用が上乗せされるケースもあります。

オフィスの内装工事について、施工内容は多岐にわたります。それぞれの工事がどのような内容か知っておくことで、適切に施工されているか、ある程度の判断が可能です。ここでは、内装工事の基本的な施工内容について紹介します。

- 仮設工事費 -

仮設工事費は、スムーズに内装工事を進めるために施工される、準備段階でおこなわれる工事です。具体的には、次の内容が含まれます。

【工事内容】

• ・足場の設置・撤去
• ・建物の養生（傷や汚れがつかないようにカバーする）
• ・作業後の清掃　など

- 軽鉄工事費 -

軽鉄工事は「軽鉄（LGS）」と呼ばれる軽い鉄を使い、骨組みを作る工事です。壁や天井の下地になる部分になりますので、耐久性や安全性にかかわります。具体的な内容は、次のとおりです。

【工事内容】

• ・天井・壁を貼りつけるための骨組み作成　など

- ボード工事費 -

ボード工事費は、組み上げられた鉄骨に石膏ボード（クラスターボードとも呼ばれる）を貼り付ける工事です。次にあげる内容が工事に含まれます。

【工事内容】

• ・天井・壁に石膏ボードを貼る
• ・必要に応じて遮音材や断熱材を壁と施工ボードの間に入れる　など

- 仕上げ工事費 -

天井・壁・床を仕上げるのが仕上げ工事になります。表装工事とも呼ばれ、オフィス空間の壁や床の仕上げ作業全般を含みます。

【工事内容】

• ・石膏ボードの継ぎ目や床の凹凸を処理して、段差がでないようにする
• ・天井・壁に壁紙を貼り付ける
• ・床にタイルカーペットやフローリングなどを敷く
• ・必要に応じて塗装する　など

- 電気・通信工事費 -

コンセントや照明器具を付ける電気工事と、電話やLANケーブルなど敷設する通信工事を合わせたものが、電気・通信工事です。

壁や天井の中に配線を通す施工が多いため、工事のタイミングには注意が必要です。同一業者に一括で発注すると、工期の調整がスムーズになるでしょう。

【工事内容】

• ・コンセント・照明器具の配線、取り付け
• ・電話回線、LANケーブルの配線
• ・その他電気が必要となるものの取り付け　など

- 給排水設備工事費 -

給排水設備工事は、上水道・下水道の配管工事です。水を使う設備が専有部分にない場合は、この費用は基本的にかかりません。

【工事内容】

• ・トイレ・キッチンなどの給排水の配管
• ・給排水が必要となる設備の設置　など

- 消防設備工事費 -

消防設備工事は、消火設備の設置にかかわるものです。

用途・広さなどに応じて、設置する設備が消防法により定められています。すでに建物に備わっている物件もありますので、オーナーや工事業者に確認して、必要に応じて設置するようにしましょう。

【工事内容】

• ・感知器・避難誘導灯などの設備の設置

- サイン工事費 -

サイン工事費は、看板の設置工事を指します。

内装工事では、おもにエントランス部分の会社ロゴや看板を設置します。企業の顔となる部分でもありますので、ブランディングを意識したものにするとよいでしょう。

【工事内容】

• ・エントランス部の社名・ロゴなどのサイン設置

- パーティション工事費 -

パーティション工事費は、専有部分内に間仕切りを立て、部屋を区切る工事になります。

軽鉄工事では動かせない部分の壁を設置しますが、パーティション工事はレイアウト変更にも対応できる、移設できる壁を設置します。パーティションにはスチール・ガラスなどの種類があるので、用途に応じたものを設置するとよいでしょう。

【工事内容】

• ・パーティションの組み立て、設置

- 建具工事費 -

建具とは、ドアやシャッターなど開口部に取り付けられる設備を指します。これらを設置するのが、建具工事です。

木・スチール・樹脂などを使ったもの、引き戸や片開き、両開きなどさまざまな種類があります。機密性の高いところやオフィスの出入り口にあたるところにはできるだけ丈夫な建具を使い、セキュリティシステムも合わせて導入すると安心です。

【工事内容】

• ・ドア・シャッター・窓など、開口部への設備取り付け

- 造作家具工事費 -

造作家具とは、オフィスのイメージやサイズに合わせてオリジナルで作られるオフィス家具です。

市場に出回っているオフィス家具と比較して価格は高めですが、既存の家具ではサイズが合わない場合や、オリジナリティーを演出したい場合などに作られます。

【工事内容】

• ・造作家具の製作、設置

オフィス内装工事にかかる期間は、広さや工事内容によって左右され、居抜きかスケルトンかによっても大きく変わります。

居抜き物件では、30坪くらいの広さでレイアウト変更や電気工事が必要な場合、引き渡しまで1ヶ月程度が目安です。壁や床材、照明などをそのまま使う場合は工事がほとんど必要ないため、1週間程度で引き渡しとなるケースもあります。スケルトン物件の場合は、何もないところからすべて工事が必要となるため、最短でも1ヶ月、工期に余裕を見て2ヶ月くらいが目安となるでしょう。

なお、広いオフィスになるとその分工期は長くなります。30坪を基準とした場合、60坪では倍の長さになると考えておけば問題ありません。

オフィスの内装工事は、基本的に次の流れに沿って実施されます。

1. ①コンセプトを設計する
2. ②施工業者を決定する
3. ③打ち合わせを実施する
4. ④工事を開始する
5. ⑤引き渡しを受ける

それぞれについて、詳しく説明します。

- ①コンセプトを整理する -

まずは、どのようなオフィスにするかコンセプトを明確にします。

コンセプトとは、ベースとする考え方を意味します。コンセプトが曖昧だと内装工事の方向性や目的が明確にならず、働きやすいオフィスとはかけ離れたものになる可能性も否めません。

コンセプト設計には、どういった目的を達成するためにオフィス内装工事をするのか、明文化する意味もあります。たとえば次のようなコンセプトを立て、どのようなデザインにするか検討するようにしましょう。

• ・業務の効率を高め、生産性をアップさせるオフィス
• ・従業員のモチベーションを上げ、出社したいと思われるようなオフィス
• ・訪問者に企業のブランディングをアピールできるオフィス　など

- ②施工業者を決定する -

コンセプト設計ができれば、内装工事の業者を選定しましょう。

内装工事の業者には、内装デザイン・工事のどちらかしか請け負わない業者と、両方を手がける業者があります。内装デザインと工事を別の業者に依頼する場合、それぞれの業者とのやりとりが必要です。両方を合わせて請け負う業者であれば、デザインと工事がワンストップで済む分、費用と時間をおさえられる可能性が高くなります。

いずれにせよ、コンセプト設計を理解して設計・施工してくれる業者を選ぶようにしましょう。複数の業者に相談すると、総合的な判断がしやすくなります。

- ③打ち合わせを実施する -

依頼する業者が決定したあとは、デザインについて打ち合わせを進めていき、イメージを具体化していきます。自社のコンセプト案をもとに、デザイン業者の提案も合わせて見当を進めていきます。図面を作る際には、実際に工事可能かどうか建物のオーナーにも確認しながら進めるとよいでしょう。

図面ができたら工事業者から正式に見積を取り、希望どおりに進められそうだと判断すれば、契約をかわして工事に進みます。工事開始後にトラブルにならないよう、不明点があればこの時点ですべて明確にしておくように注意しましょう。

- ④工事を開始する -

工事契約が締結されたあと、いよいよ内装工事に取りかかります。

現在使っているオフィスを改装する場合、工事内容によっては業務に支障をきたすことも大いに考えられます。事前に工事内容を確認し、通常業務が滞らないような対策を講じておきましょう。

工事開始後も、工事内容に不備はないか、何か問題は発生していないかなど、工事内容を随時チェックするようにします。工事中に予期しないトラブルが発生した場合は業者任せにせず、どのように対処するか相談して決めるのも大切です。

- ⑤引き渡しを受ける -

内装工事が終わると引き渡しの前に竣工検査を実施します。

竣工検査とは、業者と施主が立ち合いのもと、工事内容が設計図や見積もりの内容どおりになっているか確認する作業です。竣工検査で問題がなければ、物件の引き渡しとなります。

オフィス家具やオフィス機器を新たに導入する際は、引き渡し時に納入できるようにスケジューリングしておくと、スムーズに業務がはじめられます。

ここで、オフィス内装工事のレイアウト事例を2社紹介します。自社の内装工事で取り入れられそうな部分があれば、ぜひ参考にしてください。

- 株式会社ロッテ様 -

株式会社ロッテ様の施工事例です。

フレキシブルな働き方を実現するため執務室の内装を変更し、多様なワークエリアやレイアウト変更が可能な共用エリアを増設しています。また、遮蔽物の少ない設計にすることで、偶発的なコミュニケーションを生む空間に仕上げました。

さらに、企業イメージを表現する方法としてブランドカラーをオフィスの差し色として使用し、自社製品などが陳列可能なディスプレイ棚を新設するなど、企業風土醸成を促すような仕掛けも施されています。

- NC建材株式会社様 -

NC建材株式会社様の、オフィス新設事例です。

エントランス正面の企業ロゴにはプロジェクションマッピングを設け、お客様に気持ちよく来訪いただける仕掛けを演出しました。来客エリアと執務エリアの仕切りにはガラスとルーバーを使用することで、エントランスからも内部の活気や雰囲気が伝わるように工夫されています。

執務室は明るいカラーをゾーン毎に配置し、チェアカラーも合わせることで統一感のあるデザインとしました。ナチュラルな木目とカラフルでポップな配色を採用し、明るく働きやすい空間となっています。

カフェブースは執務室とは異なる落ち着いた雰囲気とし、スライディングウォールを用いれば会議室としても利用可能とするなど、気分や状況に応じて柔軟な働き方ができるオフィスです。

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オフィスの内装工事は物件の状態によってかかる費用が大きく変化します。おおまかな費用相場はありますが、使用する資材や広さ、周辺環境によっても左右されるものです。複数の業者から見積もりを取り、ある程度の相場を知ることが重要です。

費用をおさえるには、よい条件の居抜き物件を選んだり、スケルトン状態を内装に取り入れたりすることで可能となります。内装の素材のグレードを下げる方法もありますが、安さだけで選んでしまうと満足のいくオフィスにならない可能性がありますので注意しましょう。

オフィス内装で重要なのは、コンセプト設計です。コンセプトが曖昧だと、思うようなオフィスに仕上がりません。しっかりとコンセプトを決め、目的達成のためにどのようなオフィスにすればよいか、よく検討することが必要となるでしょう。

TOPPANではオフィスの改修・リニューアルはもちろんのこと、オフィスレイアウトに関するご相談も承っております。働きやすいオフィスレイアウトをご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください！