セットアップオフィスとは？メリットや居抜きオフィスとの違い・内装事例

セットアップオフィスとは、内装やレイアウトなどが事前に整えられた状態で貸し出されるオフィス物件のことを指します。通常のオフィス物件では、借主が内装工事を行う必要がありますが、セットアップオフィスでは貸主側が内装を施して賃貸に出すため、借主は内装工事を行わずにオフィスを利用できるのが大きな特徴です。

セットアップオフィスの主なメリットは以下の通りです。

• ・内装工事にかかる手間や時間、コストを大幅に削減できる
• ・家具が既に設置されており、入居してすぐに業務を開始できるので、オフィス移転がスムーズ
• ・おしゃれで機能的な内装により、従業員のモチベーションアップや人材採用に好影響
• ・退去時の原状回復の負担が少ない

一方で、自由に内装をカスタマイズできない点や、内装費用分の賃料が高めに設定されている点がデメリットとして挙げられます。

セットアップオフィスは、過去の入居者が使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐ居抜きオフィスとは異なります。居抜きは原状回復義務が前入居者から借主に引き継がれるのに対し、セットアップオフィスは貸主負担で内装工事が行われているため、原状回復義務は限定的になります。

IT企業やベンチャー企業の進出が活発な都心部を中心に、多くのセットアップオフィス物件の供給が進んでいます。移転時の負担を最小限に抑えつつ、機能性とデザイン性に優れたオフィスを求める企業にマッチしたオフィス形態といえるでしょう。

セットアップオフィスと比較されるオフィス形態の1つに、居抜きオフィスがあります。居抜きオフィスとは、前の入居者が使用していた内装や設備をそのまま引き継いで利用するオフィス物件のことを指します。内装が既に整っている点ではセットアップオフィスと共通していますが、以下のような違いがあります。

【内装工事の主体】

• ・セットアップオフィス：貸主が内装工事を行う
• ・居抜きオフィス：前の入居者が内装工事を行ったものを引き継ぐ

【内装のカスタマイズ】

• ・セットアップオフィス：貸主が設置した内装が基本となり、大幅な変更は難しい
• ・居抜きオフィス：前入居者の内装を改修工事金額を払えば、一部変更・追加工事ができる場合がある。

【原状回復義務】

• ・セットアップオフィス：貸主負担で内装工事が行われているため、借主の原状回復義務は限定的
• ・居抜きオフィス：借主が前入居者から原状回復義務を引き継ぐため、退去時の負担が大きい

【内装の適合性】

• ・セットアップオフィス：貸主が想定するテナントに適した内装が施されている
• ・居抜きオフィス：前入居者の業種や社風に合わせた内装であり、新しい入居者との適合性は低い場合がある

居抜きオフィスは、前入居者の使用感が残っていたり、原状回復の負担が大きかったりするデメリットがある一方で、賃料がセットアップオフィスよりも安く抑えられるメリットがあります。

一方、セットアップオフィスは賃料が高めですが、築浅物件が多く、貸主が想定するテナントに適した内装が施されているため、そのままの状態で利用しやすいのが特徴です。また、原状回復の負担が少ないため、数年での移転を想定する企業に適しているといえます。

セットアップオフィスを利用することで、以下のようなメリットがあります。

• ・オフィス移転時にかかる手間・時間を削減できる
• ・入退去時に費用がほとんど発生しない
• ・社員の意欲アップや採用力強化が期待できる

以下、それぞれのメリットについて詳しく解説します。

- オフィス移転時にかかる手間・時間を削減できる -

通常のオフィス移転では、内装のデザインやレイアウトの検討、工事業者の選定、見積もりの取得、工事の進捗管理など、多くの手間と時間がかかります。しかし、セットアップオフィスであれば、これらの作業をほぼ省略することができます。

貸主側であらかじめ内装工事が完了しているため、入居者は内装の打ち合わせや工事を行う必要がなく、スピーディーな移転が可能です。これにより、オフィス移転にかかる担当者の負担を大幅に軽減し、本業に集中する時間を確保できます。

- 入退去時に費用がほとんど発生しない -

セットアップオフィスでは、内装工事費用は賃料に含まれているため、入居時に内装工事費用を支払う必要がありません。また、敷金も通常のオフィスに比べて低く設定されていることが多いため、初期費用を抑えることができます。

入居時と退去時の両方で費用を節約できるのが、セットアップオフィスの大きなメリットといえます。

- 社員の意欲アップや採用力強化が期待できる -

セットアップオフィスの多くは、デザイン性の高い内装が施されており、従業員のモチベーションアップにつながります。仕事に適した快適な環境で働くことで、社員の満足度や生産性の向上が期待できます。

また、おしゃれなオフィス環境は、求職者にも好印象を与えます。優秀な人材の確保や、採用競争力の強化に役立つでしょう。社員のエンゲージメントを高め、企業のブランドイメージを向上させる効果も期待できます。

セットアップオフィスにはメリットが多い一方で、以下のようなデメリットもあります。

• ・一般的なよりランニングコストがかかる
• ・自由に内装やレイアウトを変えられない
• ・大型の物件数が多くない

以下では、それぞれのデメリットについて解説します。

- 一般的な賃貸オフィスよりランニングコストがかかる -

セットアップオフィスは、内装工事費用が賃料に上乗せされているため、一般的な賃貸オフィスよりも賃料が高く設定されています。相場としては、通常のオフィスの地域にもよりますが、1.2～1.4倍程度の賃料となることが多いようです。

長期的に利用する場合、ランニングコストが高くなるというデメリットがあるため、利用期間に応じて総費用を試算し、一般的な賃貸オフィスとの比較検討が必要です。コストを抑えたい場合は、立地条件を緩和したり、セットアップオフィスを一時的な利用に留めたりするなどの対策が考えられます。

- 自由に内装やレイアウトを変えられない -

セットアップオフィスは、貸主側が用意した内装やレイアウトがベースとなるため、入居者が自由に変更することは難しいというデメリットがあります。オフィス家具や一部の間仕切りを変更できる物件もありますが、大幅な変更は基本的に認められません。

内装やレイアウトに特別なこだわりがある場合や、事業に合わせた個別の設計が必要な場合は、セットアップオフィスは適さないかもしれません。そのような場合は、内装工事ができる一般的な賃貸オフィスを選ぶことをおすすめします。

- 大型の物件数が多くない -

セットアップオフィスは、中小規模の物件が中心で、大型物件の数は限られているというデメリットがあります。特に、100坪以上の広いオフィススペースを求める企業にとっては、希望に合う物件を見つけるのが難しい可能性があります。

ただし、近年は大手デベロッパーもセットアップオフィス市場に参入し始めており、大型物件も徐々に増えつつあります。物件を探す際は、エリアや築年数、ビルグレードなどの条件を柔軟に設定し、幅広い選択肢から最適な物件を選ぶことが重要です。

セットアップオフィスは、以下のような特徴を持つ企業に特に適しています。

• ・短期間でのオフィス移転を検討している企業
• ・初期費用を抑えつつ、すぐに利用可能なオフィスを求めている企業
• ・内装工事の手間や時間をかけずに、おしゃれで機能的なオフィスを探している企業
• ・数年以内に再度オフィス移転の可能性がある、成長段階にある企業
• ・優秀な人材の採用や社員のモチベーション向上を目指している企業

これらの特徴を持つ企業としては、急成長中のベンチャー企業やスタートアップ企業、事業拡大に伴い新たな拠点を設けようとしている企業などが挙げられます。

セットアップオフィスは、入居までの期間が短く、初期費用を抑えられるという特徴から、スピード感を持ってオフィス移転を進めたい企業に適しています。また、おしゃれで洗練された内装デザインは、企業イメージの向上や優秀な人材の獲得にも役立ちます。

一方で、数年以内に事業の拡大や縮小によって再度オフィス移転の可能性がある企業にとっても、セットアップオフィスは適した選択肢といえます。退去時の原状回復費用や工事の手間が少ないため、柔軟なオフィス戦略を立てやすいというメリットがあります。

ただし、セットアップオフィスは自由な内装変更ができない点や、賃料が高めに設定されている点がデメリットとしてあるため、長期的な利用を想定する企業や、大幅なレイアウト変更が必要な企業には向いていないかもしれません。自社のオフィス戦略や予算、求める条件などを総合的に考慮した上で、最適なオフィス選びを行うことが重要です。

セットアップオフィスを選ぶ際は、次のようなポイントに注目する必要があります。

• ・オフィスの立地
• ・社員数に応じた面積
• ・サービスや機能性
• ・セキュリティレベル
• ・費用や契約条件

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

- オフィスの立地 -

セットアップオフィスを選ぶ際、立地は非常に重要な要素です。会社の業種や事業内容、従業員の通勤利便性、取引先へのアクセスなどを考慮し、最適な立地を選ぶ必要があります。

特に、人材確保の観点から、駅から近い物件や、周辺に飲食店や店舗が多い物件が人気です。一方で、賃料との兼ね合いも重要です。立地条件を優先しすぎると、賃料が高くなる傾向があるため、予算とのバランスを考えることが大切です。

- 社員数に応じた面積 -

セットアップオフィスを選ぶ際は、現在の社員数だけでなく、将来的な増員予定も考慮した上で、適切な面積を確保することが重要です。

一般的には、1人当たり3～5坪程度のスペースが必要と言われています。ただし、これはあくまで目安であり、オフィスのレイアウトや働き方によって異なります。例えば、フリーアドレスや在宅勤務を導入している場合は、少し狭めの面積でも問題ないかもしれません。

また、会議室やリフレッシュスペースなどの共用部分も考慮し、十分なスペースを確保することが大切です。

- サービスや機能性 -

セットアップオフィスには、さまざまなサービスや機能が用意されています。例えば、受付対応、郵便物の取り扱い、会議室の予約システム、清掃サービスなどです。

自社に必要なサービスや機能が備わっているかどうかを確認することが重要です。また、オフィス内のレイアウトやデザインについても、業務に適した環境かどうかを見極める必要があります。

家具やインテリアのクオリティ、バリアフリー対応、ネット環境の整備状況なども、チェックすべき項目です。

- セキュリティレベル -

セットアップオフィスのセキュリティレベルは、物件によって大きく異なります。機密情報を扱う業種や、セキュリティ対策に力を入れている企業は、高いセキュリティレベルを求める傾向にあります。

具体的には、入退室管理システムの導入、監視カメラの設置、個室の鍵の有無などがポイントになります。また、共用部分についても、他のテナントとのプライバシー確保や、情報漏洩リスクへの対策が必要です。

セキュリティ面での不安がある場合は、貸主に確認を取るとともに、自社でも対策を講じることが重要です。

- 費用や契約条件 -

セットアップオフィスの費用は、立地や面積、サービス内容によって大きく異なります。賃料だけでなく、共益費や管理費、駐車場代なども含めて、トータルでの費用を比較検討することが大切です。

また、契約期間や解約条件、原状回復義務なども確認が必要です。セットアップオフィスの場合、原状回復の負担が少ない分、その分賃料に上乗せされているケースが多いためです。

自社の予算や事業計画に照らし合わせて、最適な費用バランスと契約条件を選ぶことが重要です。

- L.Biz日本橋セットアップオフィス -

TOPPANで手がけたセットアップオフィスの内装事例として、東京都中央区にある「L.Biz日本橋セットアップオフィス」を紹介します。このオフィスは、MIRARTHホールディングス株式会社様が2023年7月に新設した66坪（218㎡）のセットアップオフィスです。

L.Biz日本橋セットアップオフィスのコンセプトは、「住まうように働く空間」。自宅やカフェ、ホテルなどさまざまな場所で仕事ができる現代において、あえてオフィスで働く価値を提供することを目指しています。

多様な働き方に対応するため、執務エリアにはバリエーション豊かなスペースを用意。眺めの良い景色を楽しみながら作業ができるカウンター席、自宅のリビングのようにリラックスできるソファ席、集中して業務に取り組めるオフィスデスク席など、目的や気分に合わせて最適な環境を選択できます。

また、木目や石目、左官といった天然素材を取り入れることで、親しみやすさと温かみのある雰囲気を演出。一方で、カラーの彩度を抑えたスタイリッシュなデザインにより、最先端のオフィス空間を感じられるようになっています。

L.Biz日本橋セットアップオフィスは、多様化する働き方に対応しつつ、オフィスで働く魅力を最大限に引き出すことを目指したセットアップオフィスの事例です。

関連記事：L.Biz日本橋セットアップオフィス 新設

- VORT六本木一丁目セットアップオフィス -

こちらは2024年4月に竣工された、東京都港区にあるセットアップオフィスの新設事例です。
「自分/会社のために（For me）形を変える（Form）オフィス」、 Forme Officeをコンセプトに、企業が次のステップへ進む空間として機能するオフィスを目指しました。
間仕切り壁を極力削減し、ゾーニングや仕上げ、フロアレベルで緩やかに各スペースを区切ることで、開放的な空間に仕上げています。

関連記事：VORT六本木一丁目 セットアップオフィス 新設

- HF浜松町ビルディング セットアップオフィス -

こちらは2024年5月に竣工された、東京都港区にあるセットアップオフィスの新設事例です。
収益性の向上を目的に、賃料アップを図れるようにしたいとのご要望を受け、借り手がつきやすいよう「一目で魅力が伝わるデザイン」を意識しました。
ファーストビューでのインパクトを演出することで、社内外問わず再び訪れたくなるような魅力的な空間にしています。

関連記事：HF浜松町ビルディング セットアップオフィス 新設

最新のオフィスを見学してみたい方必見！日経ニューオフィス賞を受賞したオフィスを見学可能です！
TOPPANの空間演出ブランドexpaceでは、TOPPAN社員が実際に働いているオフィスを間近で見学できる、オフィス見学会を実施しています。
より具体的にオフィスづくりのイメージをつかみたい方はぜひお申込みください！

セットアップオフィスは、オフィス移転を検討する企業にとって魅力的な選択肢です。内装やレイアウトが整った状態で入居でき、移転にかかる手間や時間、コストを大幅に削減できます。一方で、賃料が高めで自由なカスタマイズが難しいなどのデメリットもあるため、自社のニーズに合うかどうかを見極める必要があります。立地や面積、セキュリティなど、重要なポイントを押さえた上で、最適なセットアップオフィスを選ぶことで、スムーズな移転と快適な職場環境の実現が可能です。

最後にTOPPANではオフィスの新設・移転を一貫してサポート致します。またオフィス移転先をご検討のお客様へ、不動産仲介会社をご紹介することも可能です。

オフィスの新設・移転をご検討の際は、ぜひお気軽にお問合せください！