A工事・B工事・C工事の違いとは？オフィス移転の際に費用を抑えるコツや注意点を解説

「A工事」「B工事」「C工事」とは、工事区分を指します。工事区分とは、工事の対象範囲・工事業者の選定・発注および費用負担者を決めたものです。
それぞれの違いは、次の表の通りです。

A工事は、建物の躯体や共用施設といった、建物本体にかかわる工事です。

対象となる範囲は、おもに次の部分です。

• ・建物の外装・外壁
• ・建物の基礎・柱・土台
• ・屋上・エントランス
• ・エレベーター・階段
• ・共有トイレ
• ・消防設備
• ・共有部の給排水設備　など

オーナーの資産部分に関する工事となるため、工事業者の選定と発注はオーナーとなります。テナントが大きくかかわる部分の工事ではありませんが、共有部分で気になるところがあれば、オーナーに申し出て工事をしてもらうこともあります。

工事した部分の所有者はオーナーとなるため、かかる費用はすべてオーナー負担です。

B工事は、テナントの専有部分にある設備で、建物全体に影響が出ると判断された箇所の工事を指します。

対象となる範囲は、おもに次の部分です。

• ・防災設備
• ・空調設備
• ・配電盤
• ・専有部分への給排水設備
• ・防水設備　など

テナントが新たに入ることで発生する、設備の追加や仕様変更に伴う多くの工事が該当します。
例えば、オフィス内の会議室に空調機を追加する場合、会議室の内装工事はC工事ですが、空調機の増設はB工事になります。

テナントの専有部分にかかわる工事となるため、業者への発注はテナントで実施します。ただし、建物全体の安全にかかわる工事であることから、工事業者の選定はオーナーです。

工事範囲がテナントの専有部分であるため、費用負担はテナントとなります。工事業者はオーナーで選ぶ性質上、テナントからの価格交渉はできません。オーナーは費用負担がないため業者を指定する際に費用を考慮せず、通常よりも費用が高くなる場合もあります。施工会社の選定者と費用の負担者が違うことで、トラブルの原因となるケースも多く見られます。

C工事は、テナントの専有箇所で建物全体に影響の出ない部分の工事です。
テナントビルでオフィスを借りる場合、オフィスの内装工事はこのC工事に該当します。

対象となる範囲は、おもに次の部分です。

• ・躯体に影響しない壁・建具
• ・電話・インターネット配線
• ・天井・壁のクロス
• ・床のタイルやカーペット
• ・照明器具・コンセント
• ・什器・家具　など

専有部分の内装工事となるため、工事業者の選定も発注もテナントでおこないます。

C工事で設置する部分はテナントの所有となるので、費用負担はすべてテナントです。工事にかかわる一連の流れすべてがテナント主導となり、価格交渉も可能となります。

工事にかかる費用は、できるだけ抑えたいと考えるのは当然のことです。工事費用を抑えるには、次の方法を採るとよいでしょう。

• ・B工事からA工事への変更を相談する
• ・B工事からC工事への変更を相談する
• ・早めにC工事の業者に見積もりを依頼する

それぞれについて、詳しく説明します。

工事の内容によって、B工事からA工事へ工事区分の変更を相談する方法があります。

B工事の費用負担はテナントですが、A工事に変更できれば費用はオーナー負担となります。工事区分は法律で明確に決められているわけではないので、内容次第ではB工事からA工事へ変更できる可能性もあるでしょう。

例えば、本来はA工事として行うべき電気系統の修理が、B工事として請求されることがあります。B工事で電気系統の請求をされるのは、テナントの借主の都合で配電盤を取り付けたいというケースになります。建物そのものの問題である部分がB工事に含まれていないか、確認するようにしましょう。

＜注意点・ポイント＞
工事の権限は所有者であるオーナーにあります。工事区分の変更を相談するには、オーナーに対して変更の根拠を明確に示すことが必要です。事前に工事内容を確認し、共用部分がB工事に組み入れられていないか精査するようにしましょう。すべての変更は難しい場合でも、内容次第では費用の一部をオーナーが負担してくれるケースも考えられます。

B工事の部分をC工事へ変更してもらうのも、費用を抑えるには有効です。

B工事ではオーナーが業者選定するため、テナント側で費用の交渉ができません。C工事に変更となれば業者選定からテナントがイニシアチブをとれるので、複数の業者から相見積もりを取って価格交渉が可能となります。

B工事をC工事へ変更するには、C工事を依頼する業者にB工事の見積もり内容を確認してもらい、変更できそうなものを選定してもらうとよいでしょう。その上でオーナーに変更依頼を打診し、C工事の区分を増やすようにすると費用削減へとつなげられます。

B工事の代表的な例は空調設備・防水工事となりますが、オーナー側としてはできるだけ信頼のある業者に頼みたいので、高くても安心して任せられる業者を選ぶことも多いです。そのため値段交渉があまりされず、相場よりも思いのほか工事費用が高くなってしまう可能性がありますが、工事費用の内訳をみて疑問に思う箇所があれば、業者と相談してオーナーに工事区分の変更を打診したり、費用交渉ができる可能性があります。

＜注意点・ポイント＞
B工事とC工事は、オーナー側 / テナント側どちらに該当するかで責任の所在が異なります。責任の所在を巡ってトラブルに発展することもあるので、発注前にはきちんと確認することが大切です。

C工事の見積もりを早めに依頼するのも、工事費用を抑えられる方法の一つです。

早めに見積もり依頼すると、複数の業者へ相見積もりを取って費用の比較ができます。開業まで差し迫った状況で見積もりを依頼すると内容の精査ができず、高い見積もりで受けてしまう可能性も否定できません。

B工事の費用削減をオーナーに交渉する際、C工事の見積もりも交渉材料として使える可能性があります。工期に余裕を持って、早い段階でC工事の業者選定を進めるようにしましょう。

＜注意点・ポイント＞
C工事は業者選定・発注～費用負担まで、すべての権限がテナント側にあります。ですが工事内容や情情報がオーナーに共有されていないと、後々トラブルに発展する可能性もあります。そのため、一般的にはC工事に該当する場合でも、事前にオーナーへ工事内容を伝えて承諾を得るようにしましょう。
またC工事は、テナント側で見積もりが正しいか、項目に過不足がないかを確認する必要があります。自社での確認が難しい場合、外部の業者に依頼して確認してもらうのも一つの方法です。

先ほども触れたとおり、工事区分は法律によって明確に決められているわけではありません。賃貸物件を借りる際、工事区分に関して注意しておきたい次の2点について、詳しく説明します。

• ・物件によって工事区分は異なる
• ・B工事の総額が決定した後に契約を締結する

工事区分は、一般的な慣習でおおよそ決められているものです。しかし、オーナーの考え方によって工事区分が異なるケースも実際にあります。
たとえば、専有部分の一部に防水が必要な設備を設置する場合、テナントの設備なので「C工事」とするオーナーもいれば、防水工事は建物全体にかかわると判断して「B工事」とするオーナーもいます。配電盤や消防に関する工事も、A工事・B工事と建物によって工事区分が変わることも考えられる部分です。また、入居条件としてテナントごとに工事区分を変更して、テナントの負担金額を調整するケースも存在します。
物件ごとの工事区分の取り決めについては、オーナーから工事区分表を事前にもらって内容確認するようにしましょう。

契約する際は、B工事の費用を確認して総額が決定してから進めるようにしましょう。
B工事に関しては、オーナーが契約した工事をテナントが支払います。オーナーは契約のみで支払い義務がないため、高額で契約してしまう可能性があります。また、一度契約を締結してしまうと、契約後に工事区分を変更することは基本的にできません。
こちらも事前にB工事の見積もりと工事区分表をオーナーからもらい、不明点があれば解消してから契約に臨むとよいでしょう。

A工事・B工事・C工事といった言葉は、工事区分を表すものです。それぞれ工事内容・業者選定・発注者・費用負担者が異なるため、自社がどの部分を負担するのか事前確認が大切になります。

オフィス移転やテナント入居時の改装工事はC工事に該当するケースが多いですが、内容によってはB工事となるケースもあるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。

工事の内容を知らないまま進めると、オーナーとテナント、工事業者も含めてトラブルとなる可能性も否定できません。A工事・B工事・C工事それぞれの知識を事前につけておくと、トラブル回避にも役立ちます。それぞれの工事区分をオーナーに確認し、工事に入る前に不明点があれば必ず確認するようにしましょう。

オフィス移転の際は、デザインと工事を一括で行う業者を選ぶとスムーズです。
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