オフィス内装工事の費用相場と坪単価｜種類・流れ・事例を解説

オフィスの内装工事とは、オフィスの移転や改装に伴い発生する、建築物内部の工事です。オフィスを作るために必要な工事は多岐にわたり、そのすべてを含めたものが内装工事となります。

- 内装工事の定義と対象範囲 -

オフィスの内装工事とは、建物内部で行う工事全般を指します。壁紙の張り替えや床材の変更だけでなく、間仕切りの設置や設備・配線工事まで含む幅広い工事です。具体的には、以下の6種類に大別されます。

オフィスの代表的な種類は、以下の通りです。

こうした内装工事が発生する主なタイミングとしては、新しいオフィスへの移転時、既存オフィスのリニューアル時、事業拡大や組織変更に伴うレイアウト変更時などが挙げられます。目的に合った工事範囲を事前に把握しておくことが、スムーズな計画につながるでしょう。

- A工事・B工事・C工事の区分と費用負担の考え方 -

オフィスの内装工事は、A工事・B工事・C工事の3つに区分されており、それぞれ業者の選定権と費用の負担者が異なります。

なかでも注意が必要なのはB工事です。業者をオーナー側が指定するため、テナントが自由に相見積もりを取れず、費用が割高になりやすい傾向があります。ただし、事前にオーナーと交渉することで、B工事の一部をC工事扱いに変更できるケースもあるため、契約前の段階で工事区分の調整を相談しておくとよいでしょう。

この区分を正しく理解しておくことは、内装工事全体の費用見積もりを正確に把握し、適切な業者を選定するうえで欠かせません。

関連コラム：A工事・B工事・C工事の違いとは？オフィス移転の際に費用を抑えるコツや注意点を解説

オフィス内装工事にかかる費用は、物件の状態によって大きく異なります。ここでは、居抜き物件とスケルトン物件の費用相場を解説します。なお、オフィスの広さ、工事のしやすさ、内装に使用する素材によっても費用は大きく左右されますので、あくまでも目安としてお考えください。

- 居抜き物件の坪単価と費用目安 -

居抜き物件とは、前に入っていたテナント利用者が原状回復せずに退去したため、設備や家具などがそのまま残っている物件を指します。

前の入居者が残していったもので使える設備や家具は再利用でき、内装費用をおさえることが可能です。再利用できる部分がどのくらいあるかにもよりますが、おおよその費用目安としては1坪あたり10万円から35万円程度と考えればよいでしょう。なお、使える部分が多ければ多いほど費用は安くなります。

再利用できる設備が多いと、その分工期も短くなるというのがメリットです。しかし、自社の用途や雰囲気に合わないものもあるため、必要な設備が整っている物件を探すのが、費用をおさえるポイントとなります。

- スケルトン物件の坪単価と費用目安 -

スケルトン物件とは、床・壁・天井などの内装がすべて取り払われ、骨組みがむき出しとなった状態の物件を指します。

スケルトン物件ではすべての内装工事が必要となるため、居抜き物件よりも費用が高くなります。おおよその目安として40万円から80万円程度、居抜き物件の倍額ほどかかると考えればよいでしょう。

スケルトン物件では、自社の思うままのオフィスに仕上げられるのが最大のメリットです。その分工期が長く、費用も高額となります。場合によっては、オフィスのデザイン費用が上乗せされるケースもあります。

- 事務所・オフィスビルの内装工事費用を左右する要因 -

坪単価はあくまで目安であり、実際の費用はオフィスの広さや使用素材のグレード、デザインへのこだわり、B工事の範囲、オフィス家具の新調有無によって大きく変動します。家具を新たに揃える場合は1人あたり約20万円が別途必要となるほか、空調や防災設備の変更がB工事に該当すると、高額な追加費用が発生する場合もあるため注意が必要です。

工事費以外にも、引越し費用や不用品の廃棄費用、工事期間中の仮オフィス賃料、デザイン事務所への設計費用といった付帯費用がかかります。こうした費用も含めた総額で予算を組むことが重要でしょう。

費用を抑えるには、条件のよい居抜き物件を選んで既存設備を活用する方法や、スケルトン天井をデザインとして取り入れることで天井工事を省く方法が有効です。工事範囲を優先度の高いエリアに絞り込むことも、コスト削減につながります。

オフィス内装工事にかかる期間は、広さや工事内容によって左右され、居抜きかスケルトンかによっても大きく変わります。

居抜き物件では、30坪くらいの広さでレイアウト変更や電気工事が必要な場合、引き渡しまで1ヶ月程度が目安です。壁や床材、照明などをそのまま使う場合は工事がほとんど必要ないため、1週間程度で引き渡しとなるケースもあります。スケルトン物件の場合は、何もないところからすべて工事が必要となるため、最短でも2ヶ月くらいが目安となるでしょう。

なお、広いオフィスになるとその分工期は長くなります。60坪では3カ月程と考えておけば問題ありません。

- 居抜き物件・スケルトン物件別の工期の目安 -

居抜き物件の工期は、既存設備の活用度合いによって大きく異なります。レイアウト変更や電気工事を伴う30坪程度のオフィスであれば約1ヶ月、壁や床材をそのまま使える場合は1週間ほどで引き渡しとなるケースもあります。

一方、スケルトン物件はすべての工事を一から行うため、最短でも2ヶ月、60坪規模であれば3ヶ月程度を見込んでおく必要があるでしょう。

施工期間だけでなく、事前のプランニングにも1〜2ヶ月程度かかるため、全体では2〜4ヶ月が目安となります。工事の遅延が通常業務に影響を及ぼさないよう、余裕を持ったスケジュールを確保しておくことが大切です。

- 工期短縮・スムーズな移転のために事前準備すべきこと -

工事着工前には、ビル管理会社への確認が欠かせません。ビルごとに工事可能な範囲や規約が定められているため、設計段階で確認しておかないとトラブルにつながるおそれがあります。間仕切りの新設に伴う防災設備の変更が必要な場合は、所轄の消防署との事前協議や届出も必須となります。

既存オフィスから移転する場合は、退去の6ヶ月前には管理会社への解約予告が必要なケースが多いため、そこから逆算してスケジュールを組むことが重要です。

工事期間中はオフィスが通常どおり使用できなくなる可能性があるため、社内への告知や取引先など社外への連絡を早めに行いましょう。必要に応じて仮オフィスの確保も検討し、業務への影響を最小限に抑える対策を講じておくことが求められます。

オフィスの内装工事は、基本的に次の流れに沿って実施されます。

1. ①コンセプトを設計する
2. ②施工業者を決定する
3. ③打ち合わせを実施する
4. ④工事を開始する
5. ⑤引き渡しを受ける

それぞれについて、詳しく説明します。

- ①コンセプトを整理する -

まずは、どのようなオフィスにするかコンセプトを明確にします。

コンセプトとは、ベースとする考え方を意味します。コンセプトが曖昧だと内装工事の方向性や目的が明確にならず、働きやすいオフィスとはかけ離れたものになる可能性も否めません。

コンセプト設計には、どういった目的を達成するためにオフィス内装工事をするのか、明文化する意味もあります。たとえば次のようなコンセプトを立て、どのようなデザインにするか検討するようにしましょう。

• ・業務の効率を高め、生産性をアップさせるオフィス
• ・従業員のモチベーションを上げ、出社したいと思われるようなオフィス
• ・訪問者に企業のブランディングをアピールできるオフィス　など

- ②施工業者を決定する -

コンセプト設計ができれば、内装工事の業者を選定しましょう。

内装工事の業者には、内装デザイン・工事のどちらかしか請け負わない業者と、両方を手がける業者があります。内装デザインと工事を別の業者に依頼する場合、それぞれの業者とのやりとりが必要です。両方を合わせて請け負う業者であれば、デザインと工事がワンストップで済む分、費用と時間をおさえられる可能性が高くなります。

いずれにせよ、コンセプト設計を理解して設計・施工してくれる業者を選ぶようにしましょう。複数の業者に相談すると、総合的な判断がしやすくなります。

- ③打ち合わせを実施する -

依頼する業者が決定したあとは、デザインについて打ち合わせを進めていき、イメージを具体化していきます。自社のコンセプト案をもとに、デザイン業者の提案も合わせて見当を進めていきます。図面を作る際には、実際に工事可能かどうか建物のオーナーにも確認しながら進めるとよいでしょう。

図面ができたら工事業者から正式に見積を取り、希望どおりに進められそうだと判断すれば、契約をかわして工事に進みます。工事開始後にトラブルにならないよう、不明点があればこの時点ですべて明確にしておくように注意しましょう。

- ④工事を開始する -

工事契約が締結されたあと、いよいよ内装工事に取りかかります。

現在使っているオフィスを改装する場合、工事内容によっては業務に支障をきたすことも大いに考えられます。事前に工事内容を確認し、通常業務が滞らないような対策を講じておきましょう。

工事開始後も、工事内容に不備はないか、何か問題は発生していないかなど、工事内容を随時チェックするようにします。工事中に予期しないトラブルが発生した場合は業者任せにせず、どのように対処するか相談して決めるのも大切です。

- ⑤引き渡しを受ける -

内装工事が終わると引き渡しの前に竣工検査を実施します。

竣工検査とは、業者と施主が立ち合いのもと、工事内容が設計図や見積もりの内容どおりになっているか確認する作業です。竣工検査で問題がなければ、物件の引き渡しとなります。

オフィス家具やオフィス機器を新たに導入する際は、引き渡し時に納入できるようにスケジューリングしておくと、スムーズに業務がはじめられます。

オフィスの内装工事を成功に導くためには、計画段階での準備が欠かせません。目的やコンセプトが不明確なまま進めてしまうと、完成後に想定との食い違いが生じたり、通路幅の不足や動線の悪さといった実用面の問題が発生したりするおそれがあります。また、建築基準法や消防法などの法令への対応が不十分だと、工事のやり直しが必要になるケースも考えられます。

こうした失敗を防ぐために、着工前に押さえておきたい重要なポイントを解説します。

- 目的の明確化と優先順位の設定 -

内装工事の目的が複数ある場合は、優先順位をつけることで予算やスケジュールの決定がスムーズになります。「業務効率化のためのレイアウト変更」「採用強化に向けたブランディング」など、目的をオフィスのコンセプトとして明文化しておくことが重要です。コンセプト設計には、どういった目的を達成するために内装工事を行うのかを言語化する意味もあります。

コンセプトが曖昧なまま進めてしまうと、工事の方向性が定まらず、完成後に想定とのずれが生じやすくなります。こうした手戻りを防ぐためには、着工前の段階でコンセプトを社内で共有し、内装工事の施工会社にも正確に伝えておくことが大切です。

- デザインと実用性・動線設計のバランスをとる -

見た目のデザインを重視するあまり、通路幅が狭くなったり従業員の動線が悪くなったりすると、業務効率の低下を招きます。デザイン性と実用性のバランスを意識した設計が欠かせません。

レイアウトを検討する際には、連携の多い部署を近くに配置する、デスク配置が従業員の動きを妨げないようにするなど、実際の業務をイメージしながら計画を立てましょう。セキュリティや安全面への配慮も重要であり、災害時の避難経路を確保したレイアウト設計が求められます。

さらに、個室や会議室を新設する場合は、空調の吹き出し口の増設や排煙区画の検討が必要になることもあるため、インフラ・設備面の整合性を事前に専門業者と確認しておくことが重要です。

- 法令への準拠と消防・建築基準法の確認 -

オフィスの内装工事には、建築基準法・消防法・労働安全衛生法といった複数の法律が関係します。建築基準法では通路幅や耐震性の最低基準を満たす必要があり、消防法で定められた避難経路を確保できなければ、希望するレイアウトが実現できない場合もあるでしょう。

間仕切りを新設する際は、火災報知器やスプリンクラーの増設、排煙区画の検討が求められるケースが多く、所轄の消防署との事前協議や届出も必須となります。こうした法規確認をワンストップで行える業者を選ぶことで、手続きの負担を軽減できます。

賃貸オフィスでは、退去時に原状回復を求められる物件も少なくありません。原状回復工事の費用や条件を事前に確認し、工事計画に反映させておくことが必要です。

関連コラム：オフィスづくりで総務が知るべき法知識｜建築基準法や消防法で重要なポイント

オフィスの内装工事を満足のいく仕上がりにするためには、業者選びがとても重要です。まず、設計と施工を一括で依頼するか、別々の業者に分けて依頼するかを決める必要があります。発注方式によって費用や工期、デザインの自由度が変わるため、自社の方針に合った方法を選ぶことが大切です。

そのうえで、施工実績や法律面の対応力、アフターサービスの体制といった観点から業者を比較し、信頼できるパートナーを見つけましょう。

- 設計施工一括発注と分離発注の違い -

内装工事は「デザイン設計」と「施工」の2つの工程に分かれ、これらを同じ業者に一括で依頼するか、別々の業者に分けて依頼するかを選択します。

一括発注は費用と時間を抑えやすく、コンセプトに基づく一貫した対応が期待できるため、工事の進め方に不安がある企業に適した方式です。

一方、デザインに強いこだわりがある場合は、分離発注で各分野の専門業者を選ぶ方法も有効でしょう。自社の予算・スケジュール・デザインへのこだわりの度合いを基準に、どちらが合っているかを判断することが大切です。

- 施工実績・法律対応・アフターサービスで業者を見極める -

業者を選ぶ際には、3つのポイントを確認しましょう。1つ目は、オフィス内装の施工実績が豊富であるかです。施工数の多い業者はさまざまな要望に応える技術やノウハウを持っており、ホームページ等で掲載されている施工事例のなかに、自社のイメージに近いものがあるかをチェックするとよいでしょう。

2つ目は、消防法や建築基準法などの法律に精通しているかです。内装工事にはさまざまな法令対応が求められるため、これらに対応できる業者を選ぶ必要があります。

3つ目は、アフターサービスの充実度です。不具合が生じた際の対応窓口や保証制度、定期的なメンテナンスを行っている業者であれば、工事後のオフィス運営も安心でしょう。

見積もりを依頼する際は、金額だけでなく工期や作業内容、アフターフォローの有無まで複数社を比較検討し、自社の条件に合った業者を慎重に選びましょう。

ここで、オフィス内装工事のデザイン事例を7社紹介します。自社の内装工事で取り入れられそうな部分があれば、ぜひ参考にしてください。

- ブランドカラーを差し色として使用｜株式会社ロッテ様 -

株式会社ロッテ様の施工事例です。

フレキシブルな働き方を実現するため執務室の内装を変更し、多様なワークエリアやレイアウト変更が可能な共用エリアを増設しています。また、遮蔽物の少ない設計にすることで、偶発的なコミュニケーションを生む空間に仕上げました。

出典：実績｜株式会社ロッテ様 執務室改修

さらに、企業イメージを表現する方法としてブランドカラーをオフィスの差し色として使用し、自社製品などが陳列可能なディスプレイ棚を新設するなど、企業風土醸成を促すような仕掛けも施されています。

- エントランスにプロジェクションマッピングを採用｜NC建材株式会社様 -

出典：実績｜NC建材株式会社様　オフィス営業所新設

NC建材株式会社様の、オフィス新設事例です。エントランス正面の企業ロゴにはプロジェクションマッピングを設け、お客様に気持ちよく来訪いただける仕掛けを演出しました。来客エリアと執務エリアの仕切りにはガラスとルーバーを使用することで、エントランスからも内部の活気や雰囲気が伝わるように工夫されています。

執務室は明るいカラーをゾーン毎に配置し、チェアカラーも合わせることで統一感のあるデザインとしました。ナチュラルな木目とカラフルでポップな配色を採用し、明るく働きやすい空間となっています。

カフェブースは執務室とは異なる落ち着いた雰囲気とし、スライディングウォールを用いれば会議室としても利用可能。気分や状況に応じて柔軟な働き方ができるオフィスです。

- カフェのような雰囲気漂う執務エリア｜タカラスタンダード株式会社様 -

出典：実績｜タカラスタンダード株式会社様 鞍手工場 オフィス改修

タカラスタンダード株式会社様の事例では、新しい働き方を生み出す自由度の高いオフィス空間を実現しています。メインの執務エリアには10名用の造作ビッグテーブルを配置し、スポットライトの照明や木目調の床材・什器を多用することで、カフェのような落ち着いた雰囲気を演出。

また、仕切りを設けた集中エリアやダウンライトを採用した落ち着いた雰囲気のミーティングルームなど、メリハリのある働き方を実現できるエリア設計となっています。

- 天然素材で親しみやすさや温かさを演出｜L.Biz日本橋セットアップオフィス -

出典：実績｜L.Biz日本橋セットアップオフィス 新設

L.Biz日本橋セットアップオフィスの事例では、「住まうように働く空間」をコンセプトに、多様な働き方に対応できるオフィスを目指しました。

眺めの良い景色を堪能できるカウンター席や、自宅のリビングで仕事をしているようにリラックスできるソファ席、しっかりと業務に集中できるオフィスデスク席など、用途や気分に応じて様々なシーンを創出。

また、天然素材を感じられる木目や石目、左官の要素を取り入れながら、カラーの彩度をおさえることで最先端のオフィスを感じられる空間に仕上げています。

- ガラスパーテーションで開放感のある会議室に｜VORT六本木一丁目 セットアップオフィス -

出典：実績｜VORT六本木一丁目 セットアップオフィス 新設

VORT六本木一丁目 セットアップオフィスの事例では、さまざまな業種に対応できる可変性と開放感を両立したオフィスを実現しました。

間仕切り壁を極力削減し、ゾーニングや仕上げ、フロアレベルで緩やかに各スペースを区切ることで開放的な空間を演出。また、会議室にはガラスパーテーションを採用し、キャスターつきの家具を配置することでレイアウト変更もスムーズに行えます。

さらに、木目やグリーンなどナチュラルな内装デザインと、既製家具・造作家具ともにディテールにこだわった選定・制作により、デザイン性の高いオフィスに仕上げています。

- スケルトン天井で広々とした空間を演出｜株式会社エー・アール・シー様 -

出典：実績｜株式会社エー・アール・シー様　オフィス移転

株式会社エー・アール・シー様の事例では、「人と人のつながりを持てる温かいオフィス」をコンセプトに、シームレスにオフィス内を見渡すことのできる空間を目指しました。温かみのある素材をベースに、コーポレートカラーのオレンジと植栽のグリーンを差し色として使用。

出典：株式会社エー・アール・シー様　オフィス移転

また、スケルトン天井の採用で開放感のある広々とした空間を演出し、床をシームレスにつないだデザインによってカフェエリアと執務エリアの境界線を曖昧にすることで、カフェエリアもフリーアドレス席として活用できる工夫がされています。

- 食堂にフェイクグリーンを使用｜日本地工株式会社様 -

出典：実績｜日本地工株式会社様　食堂改修

日本地工株式会社様の事例では、オフィス内食堂の改修を行いました。「窓が東側のため暗い時間が多い」「雰囲気を一新したい」というご要望に対し、ライト色の建材とビビットな什器を活用して明るい空間を実現。

また、個人利用やグループ利用ができる多様な席を設けることで、食事や打合せ、リフレッシュなど多目的コミュニケーションエリアとして活用できるよう企画・設計を行いました。さらに、フェイクグリーンを使用した壁面デザインやオリジナルの休憩席を設けるなど、愛着がわくような仕掛けも施しています。

- コーポレートカラーで統一感のあるエントランスに｜ベスカ株式会社様 -

出典：実績｜ベスカ株式会社様 オフィス増床
ベスカ株式会社様の事例では、エントランスにコーポレートカラーを取り入れたシックで清潔感のあるデザインを採用し、企業のブランドイメージをダイレクトに伝えるシンボリックな空間に仕上げています。

執務エリアには昇降デスクを導入し、健康面への配慮と気分の切り替えによる生産性向上を図りました。社員が自発的に集まる「マグネットスペース」としてカフェエリアも新設し、「出社したくなるオフィス」を実現しています。

会議室の壁面にはTOPPANの不燃化粧パネル「LOVAL」を異形貼りで施工し、重厚感と変化のある表情を演出しました。ガラス壁面には障がい者の自立支援を推進する「可能性アートプロジェクト」の作品をプリントしたフィルムを採用しており、空間の品格と社会貢献姿勢を両立するデザインとなっています。

オフィスの内装工事を検討する際、費用の抑え方や工事の種類の違い、退去時の対応など、判断に迷う場面は少なくありません。
以下では、企業の担当者から寄せられることの多い疑問を取り上げ、それぞれのポイント解説します。

- オフィス内装工事とスケルトン工事の違いは？ -

内装工事は建物内部で行う工事全般を指し、スケルトン工事はそのなかでも床・壁・天井がすべて取り払われた状態から行う工事を意味します。工事範囲が最も広いため、費用・工期ともに大きくなります。

費用を抑えたい場合は居抜き物件、デザインの自由度を重視する場合はスケルトン物件が適しているでしょう。どちらを選ぶ場合でも、複数の業者から見積もりを取り、相場を把握しておくことが重要です。

- 事務所・オフィス内装工事費用を安く抑えるには？ -

費用を抑える方法としては、居抜き物件の活用やスケルトン天井をデザインに取り入れて仕上げ工事を省略する方法、優先度の高いエリアに絞ったリノベーション、複数業者への相見積もりなどが挙げられます。

ただし、安さだけで素材のグレードを下げると仕上がりへの不満につながるおそれがあるため注意が必要です。B工事の範囲についてオーナーと事前に交渉し、C工事扱いに変更できれば費用負担を軽減できるケースもあります。

- 賃貸オフィスの内装工事で原状回復は必要？ -

賃貸オフィスでは退去時に原状回復を求められるケースが多いため、工事計画の段階で退去時のコストも見込んでおく必要があります。

居抜き物件の場合は原状回復が不要なこともありますが、物件ごとに契約内容が異なるため、事前に条件を確認しておきましょう。原状回復工事にどの程度の費用がかかるかを早い段階で見積もっておくと、退去時に備えた予算確保がしやすくなります。

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オフィスの内装工事は物件の状態によってかかる費用が大きく変化します。おおまかな費用相場はありますが、使用する資材や広さ、周辺環境によっても左右されるものです。複数の業者から見積もりを取り、ある程度の相場を知ることが重要です。

費用をおさえるには、よい条件の居抜き物件を選んだり、スケルトン状態を内装に取り入れたりすることで可能となります。内装の素材のグレードを下げる方法もありますが、安さだけで選んでしまうと満足のいくオフィスにならない可能性がありますので注意しましょう。

オフィス内装で重要なのは、コンセプト設計です。コンセプトが曖昧だと、思うようなオフィスに仕上がりません。しっかりとコンセプトを決め、目的達成のためにどのようなオフィスにすればよいか、よく検討することが必要となるでしょう。

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