コラム

内田氏
この施設はもともと社宅兼寮として活用していましたが、築年数が経つにつれて入居者が減り、空いた部屋を賃貸に出していました。しかし古い建物をこのまま貸し出し続けるのは難しいと判断し、築30年を期に、東急Re・デザインさんと建替えまたは大規模修繕のいずれを行うか検討していました。検討の結果、内装・設備改修も兼ねてリニューアル（大規模修繕）に踏み切りました。リニューアル後の現在は、全室賃貸として貸し出しています。 改修前は青いうろこ調のタイルの外装で、間取りも和室３室にキッチン・ユニットバスと、昔のままの状態でした。

内田氏
きっかけは設計事務所からの推薦でした。

田代氏
はい。大規模修繕だけでなく見た目が大きく変わるというのが、お薦めする一番のポイントになりました。

内田氏
やはり外壁は、変わったことが一番わかりやすいですからね。

田代氏
また、企画段階からバリューアップ（不動産の資産価値向上）を考える中で、外壁のイメージが大きく変わるような、トッパンさんの101クラスアートストーンが提案内容と合致しました。

内田氏
築30年の建物ですが、リニューアル後の賃料はこの地域の新築不動産適正賃料と同等になりました。結果的にリニューアル前と比べ、賃料は20%近く上がり、空室率も低減しました。

田代氏
リフォーム完了前に入居者募集を始めるとき、賃貸会社さんにリフォーム後の外観パースをお渡しすると「こういう販促ツールがあるとすごくいいですね」という反応をいただき、かなりの効果があったという話を不動産会社から伺いました。

田代氏
手順としては、最初は既存写真に101クラスアートストーンの画像データを貼り付けたものを採用イメージとしてご案内しました。それから費用の調整を経て、実際の商品の確認ということでサンプルをお渡ししています。

内田氏
最初に現物を見たときは、「石ではなく、こんなシートなんだ！」とびっくりしました

トッパン
そうですよね。本石(本物の石)ではなく、シートにされた理由はあるのでしょうか。

田代氏
柄と施工性の良さが挙げられます。まず柄については、こちらが設計さんにお薦めする一つの要素にもなりました。砂岩や大谷石ですと、本石はなかなか建築で扱いづらいという背景があります。

トッパン
柔らかいためボロボロと崩れやすく、カビも生えやすいなどの欠点がありますよね。でも、とても上品で素敵な石です。

田代氏
はい。ですから、シートとして柄を使用できるのは良い点でした。また、表面に凹凸があるため、外壁の自然な風合いが出ています。

内田氏
一つも柄が重複することなく、単調な外壁にならないことにも驚きました。

トッパン
一柄につき、模様の種類は11パターンあります。本物の琉球石灰岩を沖縄から弊社の工場に入れて、データ化することで、最大限に自然の風合いを活かしています。ランダムに貼っても大丈夫なように重ならない梱包にはしていますが、今回の職人さんは特に印刷の特性を理解して貼ってくれました。

内田氏
トッパンさんはすごいですね。職人さんも、すごく細かいところまで計算されている。改めて、自信をもって皆さんに観ていただきたいなと思いました。

田代氏
シートにしたもう一つの理由が施工性の良さです。当初からその方法を確立されていた点は評価しました。最初に展示会で拝見した際に、明確に施工や補修の方法を示していて安心できました。これは設計さんにお薦めする際の裏付けにもなりました。また、建物が鉄骨造のため外壁に本石を使うより、シート状の仕上げを行う方が荷重として有利になります。

内田氏
補修の面では、タイルだと劣化して剥がれてしまうという欠点がありますよね。タイルを貼りなおすより、こういったシートで覆ってしまうというのも一つの手なのでしょうか。

トッパン
そうですね！加えて、廃材を出さずにタイルに上張りするという工法は、SDGs目線といいますか、今の時流に合うとも言えます。

内田氏
なかなか素敵ですね。やはり、色も、質感も、以前と全くイメージが変わりましたよ。 せっかくリニューアルをするなら不動産価値が上がるようにしたかったというのがあって。結果的に古い建物が、新築建物と同等の賃料に見合うまで回復したことに大変満足しています。不動産会社が紹介する順位も上がったと聞いています。

トッパン
そう仰っていただけて嬉しいです！本日は、お時間を頂き、ありがとうございました。