「新築はちょっと高すぎる…でも、自分たちらしい住まいには妥協したくない」
「今の家、思い出はたくさんあるけれど、正直ちょっと不便になってきた」

中古物件を購入して自分好みに作り変えたい人にも、住み慣れた家を今の暮らしに合うように一新したい人にもぴったりな選択肢が「フルリノベーション」です。

この記事では、
「フルリノベーションって何ができるの？」
「リフォームと何が違うの？」
「フルリノベーションにはいくらかかる？」
といった疑問を、初心者にもわかりやすく解説しました。

記事を読めばフルリノベーションの基礎知識を把握できます。フルリノベーションという選択肢を詳しく知れば、これからの暮らしがぐっと楽しみになるので、ぜひ参考にしてくださいね。

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フルリノベーションとは

フルリノベーションとは、実は明確な定義が定まっていない言葉であり、使う人や場面によって意味が異なることが少なくありません。そのため、住宅会社や設計者と話す際には、意図する工事内容を丁寧に確認し合うことが重要です。

一般的には、以下の2通りの意味で使われることが多いとされています。

1つ目は、建物の骨組み（柱・梁）のみを残して、それ以外をすべて撤去し、一から空間を再構築する工事です。この場合、「スケルトンリノベーション」と同義で使われることが多く、間取りや配管、内装・設備などを全面的に更新します。

2つ目は、そこまで徹底的な解体を行わなくても、広範囲にわたって住宅を刷新する改修工事を指すケースです。たとえば、水回りの位置を変更したり、断熱材の入れ替えや配線の更新、内装・設備の全面的なリニューアルなどが該当します。

このように「フルリノベーション」は曖昧な言葉であるため、計画段階では工事内容の範囲や深さについて業者と共有し、認識を一致させておくことが円滑な進行につながります。

リノベーションとリフォームとの違い

一般的に「リフォーム」は、老朽化した部分や不具合がある箇所を元の状態に戻すための部分的な修繕・改修を指します。たとえば壁紙の貼り替えや設備の交換などがこれに該当します。

一方で「リノベーション」は、住む人のライフスタイルに合わせて住宅全体を改修し、機能や価値を向上させることを目的とします。間取りの変更や断熱性能の向上など、暮らし方そのものを変えるための大規模な工事が含まれます。

スケルトンリノベーションとの違い

「スケルトンリノベーション」は、建物の骨組み（柱・梁）だけを残し、それ以外の内装・設備・間取りなどをすべて撤去して一から作り直す工事を指します。徹底的に解体・撤去を行うのが特徴です。

「フルリノベーション」はこのスケルトンリノベーションと同義として使われることもありますが、必ずしも全てを解体する必要はありません。たとえば、間取り変更は行わずに水回りや内装・設備を大幅に更新するだけでも、広義のフルリノベーションと呼ばれることがあります。

そのため、どこまでの範囲を「フル」と捉えるかは人によって異なるため、言葉の認識に差異が生まれやすい点には注意が必要です。

建物別でみるフルリノベーションの特徴

フルリノベーションの内容は、建物の種類によって制約や可能性が大きく異なります。ここでは「戸建住宅」と「マンション」に分けて、それぞれの特徴を解説します。

戸建の場合

戸建住宅のフルリノベーションは、自由度の高さが大きな魅力です。建築基準法や自治体の条例を遵守する必要はありますが、構造体（柱・梁・基礎）を残せば、それ以外の外壁や屋根、窓の位置、水回りの配置などは大幅に変更できます。

とくに、ライフスタイルに合わせた間取り変更や、断熱材・サッシの高性能化など、住宅性能の底上げも自由に行える点が特徴です。ただし、築年数が古い場合は構造部分の補修が必要になるケースもあるため、事前の確認が欠かせません。

マンションの場合

マンションのフルリノベーションでは、外観や共用部分の変更は原則として不可です。工事ができるのは室内の専有部分に限られます。

間取りの変更は可能ですが、耐力壁やパイプスペースなど、構造や設備にかかわる部分は変更できないため、水回りの位置には制限が生じることもあります。また、マンションには管理規約があり、リノベーションの内容について管理組合の事前承認が必要になるケースが多いです。

そのため、マンションでのフルリノベーションを検討する際には、物件選びの段階から「希望する工事が可能かどうか」を確認することが重要です。

フルリノベーションのメリット

フルリノベーションには、住まいの可能性を大きく広げるさまざまなメリットがあります。ここでは、主な利点について具体的に紹介します。

間取りやデザインの自由度が高い

フルリノベーションでは、住まい全体を一新できるため、家族構成やライフスタイルの変化に合わせた柔軟な設計が可能です。

壁の位置を変えたり（構造に影響しない壁に限ります）、収納を増やしたり、空間の使い方を大きく変えることができます。注文住宅のように、自分たちの理想に合わせた住まいを実現できるのが魅力です。

ただし、構造によっては水回りの移動が難しい場合もあるため、事前に専門業者に相談しながら計画を立てることが重要です。

新築よりコストをおさえやすい

同じ立地で一から新築住宅を建てる場合と比べて、フルリノベーションは建物の骨組みを活用する分、費用を抑えられるケースが多くなります。建て替えではなく、既存の建物を活かすことで、コストパフォーマンスの高い住まいづくりが可能です。

住宅性能を向上できる

耐震補強や断熱改修、設備の最新化などを一体的に行えるため、築年数の古い住宅でも、安心で快適な暮らしを実現できます。とくに断熱性や気密性を高める工事は、エネルギー効率の向上や快適性の向上につながります。

資産価値や売却時の需要が高まる

住まいの性能やデザインを大きく向上させることで、物件の資産価値が高まり、将来的に売却を検討する際にも有利になります。築年数が経っていても、丁寧にフルリノベーションされた住宅は市場でも一定のニーズがあります。

フルリノベーションのデメリット

多くのメリットがあるフルリノベーションですが、進めるうえでは注意すべき点もあります。ここでは主なデメリットを解説します。

予想外の費用がかかるケースがある

既存の建物を解体してみないとわからない部分が多いため、予期せぬ問題が発覚することがあります。たとえば、老朽化した配管や劣化した構造部分が見つかると、補修や交換が必要になり、当初の見積もりより費用が増える可能性があります。

こうした追加費用のリスクを見越して、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

工期が長くなる

フルリノベーションは工事範囲が広いため、工期も長くなる傾向があります。工事内容や住宅の規模によって異なりますが、一般的には2カ月～半年程度の期間が必要とされます。

その間、生活に制限が出るため、計画的に準備を進めることが求められます。

仮住まいが必要になる

大規模な工事が行われるため、工事期間中は住宅に住み続けることができません。そのため、原則として仮住まいを用意する必要があります。

仮住まいの費用や引っ越し費用も、トータルの予算に含めて検討しておくと安心です。

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中古物件購入×フルリノベーションするときの注意点

中古物件を購入してフルリノベーションを行う場合は、物件選びや事前調査の段階から慎重な判断が求められます。ここでは、特に注意しておきたいポイントを紹介します。

中古物件購入前にホームインスペクションを行う

物件を購入する前には、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を実施するのが望ましいです。建物の劣化状況や不具合を把握することで、必要不可欠なリフォーム内容が明確になり、無駄な費用を避けることができます。

また、診断結果をもとに物件価格の交渉材料とすることも可能です。購入後に想定外の修繕費が発生するリスクを軽減できるため、事前の診断は非常に有効です。

マンションの場合は管理規約を確認しておく

マンションでリノベーションを行う場合は、管理規約や使用細則をしっかり確認しておきましょう。とくに水回りの移動や間取り変更を検討している場合、構造的に制限がある物件も多く、希望通りのリノベーションが難しい場合があります。

また、工事に関する事前の申請や承認が必要なことが多いため、スケジュールや工事内容に影響を及ぼす可能性もあります。物件の選定段階で、希望するリノベーション内容が実現可能かどうかを確認することが重要です。

フルリノベーションの費用相場

フルリノベーションにかかる費用は、建物の種類や規模、工事の範囲によって大きく異なります。ここでは、おおよその相場を建物別に紹介します。

下記の表に、マンションと戸建のそれぞれについて、一般的なフルリノベーションの費用と、スケルトンリノベーション（骨組み以外をすべて撤去して作り直す工事）の費用をまとめました。

	マンションの場合（25～30坪）	戸建の場合（30坪程度）
一般的なフルリノベーション	500万円～	700万円～
スケルトンリノベーション	1,000〜1,500万円	1,500万円～

25～30坪程度のマンションの場合、 一般的なフルリノベーションの費用相場は500万円以上です。マンションのスケルトンリノベーションの場合は、1,000〜1,500万円程度となります。

マンションは専有部分のみが対象となるため、構造変更の自由度には限りがありますが、間取りや内装、設備を一新するには十分な予算となります。

30坪程度の戸建の場合、一般的なフルリノベーションの費用相場は700万円以上です。戸建のスケルトンリノベーションの場合は1,500万円以上かかることが考えられます。

戸建は外壁・屋根・基礎など、対応すべき範囲が広くなるため、マンションよりも費用が高くなりがちです。特に築年数が経っている場合は、構造補強や断熱改修などの追加費用が発生しやすい点に注意が必要です。

なお、費用には設計・施工・材料費のほか、仮住まいや引っ越し費用も含めて総合的に計画することが大切です。

【関連記事】リノベーションの費用相場と見積の取り方、安くするコツを解説

【価格帯別】リノベーションでできること

リノベーションは、予算に応じて実施できる内容が大きく異なります。ここでは、価格帯ごとに可能な工事内容の目安を紹介します。

	～500万円	500～800万円	1,000～1,500万円
できること	水廻りの交換や内装の一部リフォームなど、部分的なリノベーション	間取りの変更を含む中規模のリノベーション	家全体を対象にするような大規模なリノベーション

まず、500万円未満の価格帯では、水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面台など）の交換や、内装の一部リフォーム（クロス貼り替え、床材の張り替えなど）といった部分的なリノベーションが中心になります。設備機器の入れ替えを通じて、暮らしの快適さを向上させたい方におすすめです。

次に、500～800万円のクラスになると、間取りの変更を含む中規模なリノベーションが可能になります。たとえば、壁を取り払ってLDKを一体化したり、収納スペースを増やすようなレイアウトの見直しも検討できます。設備のグレードアップや、断熱材の一部交換なども予算内で行える可能性があります。

最後に、1,000～1,500万円の価格帯では、家全体をリノベーションするような大規模工事が視野に入ります。スケルトン状態にして間取りを一から設計し直すことも可能です。断熱・耐震性能の強化や、自然素材を使った内装仕上げ、高機能な設備の導入など、質の高い住まいづくりが実現できます。

価格帯ごとの目安はあくまで一般的なものであり、建物の状態や希望する仕様によって前後します。最終的なプランは、専門業者と相談しながら調整していくのがベストです。

>>リノベーションでできることについての詳細はこちら

フルリノベーション費用を予算内におさえるコツ4選

フルリノベーションは自由度が高い反面、費用も膨らみがちです。ここでは、理想の住まいを実現しつつ、予算内におさえるための実践的なコツを4つ紹介します。

建材や設備機器のグレードを見直す

仕上げ材や設備のグレードを調整することで、コストを大きく下げることが可能です。たとえば、無垢フローリングを複合フローリングに変更したり、塗り壁をクロス仕上げにするなど、見た目や機能性を保ちながらコストを抑える工夫ができます。

優先順位を明確にしてメリハリをつける

やりたいことをすべて取り入れようとすると、予算はすぐにオーバーしてしまいます。家族で話し合い、「絶対に譲れない部分」と「妥協できる部分」をはっきりさせましょう。優先順位を明確にすることで、予算内で満足度の高い住まいをつくることができます。

補助金制度を活用する

リノベーションには各種補助金制度が用意されています。対象となる工事があれば、積極的に活用しましょう。たとえば、以下のような制度があります。

• 子育てグリーン住宅支援事業：最大60万円
• 先進的窓リノベ2025事業：最大200万円
• 給湯省エネ2025事業：最大20万円
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業：最大210万円
• 既存住宅における断熱リフォーム支援事業：最大120万円

対象条件や申請時期は事業ごとに異なるため、事前の情報収集が重要です。

複数社から見積もりをとって比較・交渉する

リノベーション工事には定価がないため、複数のリノベーション会社から見積もりを取り、内容を比較・交渉することが大切です。同じ工事内容でも、会社によって提案内容や価格が異なる場合があります。

比較や交渉を行わずに進めると、割高な条件で契約してしまう恐れもあるため、慎重に進めましょう。

TOPPANが、フルリノベーションを得意とする優良リフォーム／リノベ会社を紹介します

リフォームにつかえるローンの種類

フルリノベーションのような大規模工事を行う場合、多くの方がローンを活用しています。ここでは、代表的な2つのローンの種類と、それぞれに向いているケースを紹介します。

簡単な比較表を以下にまとめているのでご参考ください。

	住宅ローン	リフォームローン
金利	低め（0.5～2.5%程度）	高め（2～5%程度）
担保	原則として担保が必要	無担保型が主流（有担保型もあり）
借入限度額	1億円超	少額～1,000万円程度（無担保型）
借入期間	最長35年	1～15年程度（無担保型）
審査・手続き	厳格・時間がかかる（1週間～1ヶ月）	簡単・スピーディー（数日～2週間）
団体信用生命保険（団信）	原則加入必須	任意または付帯なし
諸費用	登記費用や保証料など諸費用が多い	必要ないもしくは少ない
住宅ローン控除	条件を満たせば対象	条件を満たせば対象

以下ではそれぞれのローンについて詳しく説明します。

住宅ローン

住宅ローンは、主に次のような場面でリフォームに利用されます。

• 中古住宅の購入と同時にリフォームをする（工事契約済）：リフォーム一体型住宅ローン
• 住宅ローン返済中の家をリフォームする：住宅ローンへの借り換えと同時に利用
• 住宅ローンを完済した家をリフォームする：新たな住宅ローンとして契約

【住宅ローンに向いている人】 

• 高額な借入を希望している方
• 住宅購入とリフォームを同時に行いたい方
• 長期返済で月々の負担を抑えたい方

住宅ローンは金利が低く、借入可能額も多いため、大規模な工事に適しています。ただし、担保が必要になるなど審査も厳しめです。

リフォームローン

リフォームローンは、リフォーム工事単体で利用するためのローンです。無担保型が多く、比較的スピーディーに借り入れが可能です。

【リフォームローンに向いている人】

• 借入額が少額な方
• 担保を提供せずに借りたい方
• 住宅ローン返済中で、借り換えを希望しない方

ただし、住宅ローンと比べて金利は高めで、借入期間や上限額も短めに設定されています。それぞれのローンにはメリット・デメリットがあるため、資金計画に応じて適切な選択をすることが大切です。

おしゃれなフルリノベーションの施工事例3選

ここでは実際にリフォトルを使ってフルリノベーションをしていただいたお客様の施工事例をご紹介します。

夫婦二人の理想を形にした家

部屋数を減らしてオープンな間取りへ一新し、夫婦2人の快適な空間に。蓄熱暖房と自然素材で、冬も暖かく心地よい住まいを実現。木の温もりあふれる広々とした空間で、毎日の暮らしが楽しくなりました。

>>この事例の詳細はこちら

家族みんながのびのびできる家

築年数の経った木造戸建てを、耐震補強と間取り変更で全面リフォーム。家族がのびのび過ごせる広々LDKや、家事動線に配慮した造作収納も実現。「好き」を詰め込んだ空間で、快適で安心な暮らしが叶いました。

>>この事例の詳細はこちら

心地よく整う大人の住まい

3LDKを1LDKに変更し、開放感のある空間へリフォーム。梁を活かした木目天井とあらわし天井で、個性的で広がりある空間に。施主のこだわりを丁寧に形にし、居心地の良い住まいを実現しました。

>>この事例の詳細はこちら

フルリノベーション契約までの流れ

フルリノベーションを成功させるには、事前の準備や打ち合わせを丁寧に行うことが重要です。ここでは契約までの一般的な流れを紹介します。

家族の希望をまとめる

まずは、どんな暮らしを実現したいか、どのような間取りやデザインを希望するかを家族で話し合いましょう。

将来的なライフスタイルの変化も考慮して、優先順位を整理することが重要です。ここでしっかりと希望をまとめておくと、以降の工程がスムーズに進みます。

リノベーション会社探し

希望や予算に合ったリノベーション会社を探します。口コミや実績、提案力などを参考に複数社を比較検討しましょう。

リフォトルなどのマッチングサービスを活用すれば、イメージ画像などを添付して希望を具体的に伝えることができ、理想に近い会社を見つけやすくなります。

現地調査・打ち合わせ

気になるリノベーション会社には現地調査を依頼し、建物の状態や制約を確認したうえで、プランニングに入ります。この段階では、どこまで工事が可能か、どのような改善ができるかをすり合わせていきます。

プラン・見積もりの比較

複数社から提案されたプランや見積もりを比較検討します。価格だけでなく、提案の内容や対応の丁寧さ、保証体制なども含めて判断しましょう。

【関連記事】リフォーム相見積もりでのマナー｜注意点をチェック

契約

納得できるプランと見積もりが整ったら、正式に契約を結びます。

契約時には、工事内容、使用する設備、工期、支払い条件、アフターフォローの有無などをしっかりと確認し、書面で取り決めることが大切です。打ち合わせ書や図面もこの段階で受け取り、後々のトラブル防止につなげましょう。

【関連記事】リフォーム会社を選ぶポイントは？リフォーム会社の種類もご紹介

まとめ

フルリノベーションとは、住宅の骨組みを活かしつつ、配管・断熱・間取り・内装といった住まいの中身を一新する大規模な改修です。建物の性能を向上させるだけでなく、ライフスタイルに合った住空間を実現できるのが大きな魅力です。

一方で、予想外の費用や工期の長期化、仮住まいの必要性といったデメリットもあるため、事前の準備と信頼できるパートナー選びが成功の鍵となります。

理想の住まいを実現するために、ぜひ本記事を参考にしながら、計画的にフルリノベーションを進めてみてください。

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フルリノベーションでよくあるQ&A

フルリノベーションにかかる費用はどのくらい？

・マンション（25～30坪程度）：500万円～（スケルトンの場合：1,000〜1,500万円）
・戸建（30坪程度）：700万円～（スケルトンの場合：1,500万円～）

建物の状態や工事範囲によって異なりますが、目安として上記の金額を参考にしてください。

>>フルリノベーションの費用相場

フルリノベーションのデメリットは？

予想外の費用がかかるケースや、工期が長期化し仮住まいが必要になる点がデメリットとして挙げられます。追加費用や生活への影響を踏まえて、事前に準備と調整が必要です。

>>フルリノベーションのデメリット

住宅購入にあたりリノベーション資金もローンに含めたいけど、物件購入時はリフォームの契約書は必要？

リノベーションの見積もり書で済む金融機関もあります。本審査申込時には購入物件の売買契約書、リノベーション費用の工事請負契約書もしくは見積書が必要になるのが一般です。