「おしゃれなリノベ賃貸に住みたい…でも設備は古いって聞いて踏み切れない」
「新築より安くて内装もきれい。でも築古物件って地震のとき大丈夫なのかな…」

リノベーション賃貸を候補に挙げたものの、ネガティブな口コミを見て不安になっていませんか？実際、入居後にブレーカーが落ちたり配管が詰まったりするトラブルは起きています。

リノベーション賃貸には大きく２種類あり、「内装材だけ張り替えた物件」と「給排水配管・電気設備まで全面改修した物件」です。この違いと確認ポイントを知るだけで、安心して住める物件を自分で見極められます。

この記事では、一級建築士・第一種電気工事士の実務経験をもとに、やめたほうがいいと言われる理由・後悔事例・内見の際のチェックポイントをプロの視点で解説します。後悔のない物件選びで、見た目も中身も信頼できる部屋を手に入れましょう。

リノベーション賃貸とは？新築と何が違うのか

リノベーション賃貸には「表層工事だけの物件」と「設備まで全面改修した物件」の2種類があります。この違いを知らずに契約すると、入居後に想定外のトラブルに直面します。

• 表層工事だけの物件と設備まで改修した物件の2種類がある
• 新築にはないデザイン性・立地・コストの3つのメリットがある

表層工事だけの物件と設備まで改修した物件の2種類がある

リノベーション賃貸には、工事の範囲によって性能がまったく異なる2種類の物件があります。

種類	工事範囲	特徴
表層工事のみ	クロス・フローリング張り替え・設備交換	見た目は新しいが配管・電気・断熱は築年数相応のまま
スケルトンリノベ	配管・電気・断熱を含む全面解体改修	内部構造から刷新されており設備の信頼性が高い

スケルトンリノベーションとは、壁・床・天井をすべて解体した状態（骨組みだけの「スケルトン」状態）から配管・電気・断熱材を新しく施工するリノベーションです。表層工事のみと比べて費用が大幅に異なるため、家賃に大きく反映されているかどうかも判断材料になります。

この2種類の違いが、以降で解説するリスクのすべての前提です。内見の際に「どちらのリノベーションか」を必ず聞きましょう。

新築にはないデザイン性・立地・コストの3つのメリットがある

リノベーション賃貸には、条件が合えば新築より合理的な選択になる3つのメリットがあります。

メリット	内容
①デザイン性	無垢材フローリング・コンクリート打ちっぱなし・造作キッチンなど、新築の既製品では実現しにくい内装が多い
②好立地	築古物件は駅近・都心の一等地に建っていることが多く、新築では手が届かないエリアに住める
③コスパ	同エリアの新築賃貸より家賃が抑えられるケースが多い。礼金ゼロ・フリーレントなど初期費用が優遇される物件も存在する

デザインや立地を重視し、短期から中期の居住を前提とするなら、リノベーション賃貸は選択肢になります。ただし、この3つのメリットにはそれぞれ構造的なリスクが裏側に存在します。

安全性・防音性を最優先にする場合や長期居住を想定する場合は、次の章のリスクを確認してから契約を判断しましょう。

リノベーション賃貸はやめたほうがいいと言われる理由6つ

見た目が新しくても、建物の中身は築年数相応のままである物件が多いです。リノベーション賃貸が「やめたほうがいい」と言われる理由は、この構造的な矛盾にあります。
本章では、以下の具体的な6つの理由について解説します。

• 旧耐震基準の物件は構造上のリスクが残る
• 配管が未更新のまま詰まり・水漏れが起きやすい
• 電気容量が不足してブレーカーが落ちやすい
• 断熱性・防音性が低く光熱費と騒音問題が生じやすい
• 共用部が未改修で防犯面に不安が残る
• 気密性の低さから害虫が侵入しやすい

旧耐震基準の物件は構造上のリスクが残る

内装がどれだけ新しくなっていても、建物の構造体はリノベーションでは変わりません。

旧耐震基準（1981年以前の基準）は「震度5強程度の地震で倒壊しない」ことを目標とした設計基準です。現行の新耐震基準（震度6強〜7でも倒壊しない）とは耐震性能の水準が異なります。

正確に判断するには竣工年ではなく、建築確認申請の受理日を確認します。受理日が1981年（昭和56年）6月1日より前の建物が旧耐震基準の対象です（建築基準法施行令第3章、昭和56年建設省令第12号による改正）。内装リノベーションで構造体の耐震性能は改善されません。

ただし、耐震改修促進法に基づく耐震診断・耐震改修工事が実施された物件であれば、現行基準に近い性能を持ちます。「耐震診断報告書」または「耐震改修工事の完了証明書」の有無を不動産会社に確認し、書類が存在しない場合は耐震改修が未実施と判断しましょう。

配管が未更新のまま詰まり・水漏れが起きやすい

表層工事のみの物件では、設備が新しくなっていても壁の中や床下の配管はそのままのケースが多いです。

給排水設備配管の法定耐用年数は15年に設定されています（出典：国税庁「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」別表第一）。法定耐用年数とは、設備が通常使用に耐えられる期間の目安として国が定めた年数です。

築30年・40年で配管が未更新のままであれば、法定耐用年数の2〜3倍の期間を使い続けた状態になります。内見の際は配管素材の色でリスクを判断できます。黒または茶色に変色した鋼管（亜鉛メッキ鋼管）が露出していれば、配管が未更新の可能性が高いです。白色の塩ビ管や青色の架橋ポリエチレン管であれば錆の心配はありません。

不動産会社に「配管の更新時期を教えてください」と聞きましょう。

電気容量が不足してブレーカーが落ちやすい

築古マンションには各戸の契約容量（アンペア数）を追加できない物件が存在します。原因は契約アンペア数の小ささだけでなく、マンション全体の引込幹線（建物全体に電気を供給するメインの電線）の容量上の制約です。

各戸のアンペアを増やすには、同幹線の容量に余裕がある必要があります。築30年以上のマンションでは、幹線が各戸30A想定で設計されているケースが多く、1戸が増設を希望しても管理組合の決議と幹線の改修工事が必要です。

幹線改修は数百万円規模の工事になるため、増設が物理的にできない物件も存在します。さらに、契約アンペア数が小さい物件では、IHクッキングヒーターや電気乾燥機など消費電力の大きい家電を導入できません。内見の際に分電盤（電気の使用量を管理するブレーカーボックス）を開けてアンペア数と製造年を調べましょう。

断熱性・防音性が低く光熱費と騒音問題が生じやすい

2025年4月施行の改正建築物省エネ法（同法第10条）により、原則すべての新築住宅に断熱等性能等級4以上への適合が義務化されました。築古物件のほとんどはこの基準を満たしていません。

断熱材が施工されていない、または単板ガラス（1枚ガラス）が使われている物件は熱が外に逃げやすく、冷暖房効率が著しく低下します。内装リノベーションで断熱材を追加施工しない限り、断熱性能は築年数相応のままです。

防音性能に法的な最低基準は定められておらず、木造・軽量鉄骨造では構造上、遮音性能が低くなります。隣室の生活音や上下階の足音が聞こえやすく、内装リノベーションで壁紙を新しくしても遮音性能は上がりません。

内見の際は、構造の種類を不動産会社へ必ず聞きましょう。

共用部が未改修で防犯面に不安が残る

専有部のリノベーションと共用部の管理は、まったく別の問題です。

エントランスや廊下など共用部の改修には管理組合の決議が必要であり（区分所有法第17条）、オーナー個人の判断では手を付けられません。室内がきれいでも共用部の管理が行き届いていない物件は避け、内見の際には以下を確認するのがおすすめです。

確認箇所	チェック内容
エントランス	オートロックの有無・照明の明るさ・清掃状態
廊下・階段	照明切れの放置・壁の汚れや破損
ゴミ置き場	分別の徹底状況・不法投棄の有無
駐輪場	放置自転車の有無・整理状態
防犯カメラ	設置場所と台数・稼働しているか

ゴミ置き場の管理状態は、住人の意識と管理会社の対応レベルが直接反映されます。内見の際に必ず調べましょう。

気密性の低さから害虫が侵入しやすい

リノベーション賃貸でゴキブリが発生しやすい根本原因は、建物の気密性（外気の侵入を防ぐ密閉性能）の低さにあります。

断熱材が施工されていない壁・床は、気密テープや気密シートも省略されているため、配管貫通部の隙間が塞がれていない状態です。キッチン床下の排水管や洗面台下の給水管まわりに5mm程度の隙間があれば、成虫のゴキブリが通過できるとされています。

内見の際に洗面台下とキッチンの床下収納を開けて、配管まわりの隙間を目視確認しましょう。隙間がある場合は、入居前に補修を依頼できるか管理会社に聞くのをおすすめします。

リノベーション賃貸でよくある後悔事例5選

見た目がきれいな物件でも、入居後に初めてトラブルに気づくケースが多いです。「自分も同じになるかも」と感じたら、以下のチェックポイントを参考に内見前の準備をしておきましょう。

• 入居直後から排水が詰まった
• キッチンと洗面台から下水の異臭がした
• 冬の寒さと光熱費の高さに驚いた
• 隣室と上下階の生活音が筒抜けだった
• 退去時に想定外の原状回復費用を請求された

入居直後から排水が詰まった

「引っ越して2週間で洗面台の排水が流れなくなりました。業者に見てもらったら、配管の内側が錆で塞がっていて、水が通る部分がほとんど残っていないと言われました」

設備が新品でも、壁の中の給排水配管が未更新のままであれば、このトラブルは入居直後から起きます。

配管交換は壁や床を開口する大規模工事になるケースもあり、工事中は水回りが使えない期間が生じます。入居前に「配管の素材と更新時期」を不動産会社経由で調べましょう。

キッチンと洗面台から下水の異臭がした

「内見のときはまったく臭いがなかったのに、入居して1か月後からキッチンのシンク下が下水臭くなって。毎日料理するたびに気になって、結局1年で引っ越しました」

原因は主に2つです。1つ目は排水トラップ（排水口の下にあるU字型の水が溜まる部分）の「封水切れ」で、空室期間が長い物件では水が蒸発して下水の臭いが上がってきます。

2つ目は配管内部の汚泥堆積です。内見の際に各排水口に水を流してみて、排水の勢いと臭いの有無を確認しましょう。

冬の寒さと光熱費の高さに驚いた

「おしゃれなリノベ物件で気に入って契約したんですが、初めての冬に電気代が新築の実家の2倍近くなって驚きました。窓際に座ると冷気がひどくて、結局コタツから出られない生活でした」

断熱材が施工されていない築古物件は、熱が外壁や窓から逃げ続けます。内見の際にサッシ枠の厚みを目視で調べましょう。

単板ガラスのアルミサッシは枠厚が約30mm程度ですが、複層ガラス（ペアガラス）対応のサッシは50〜70mm程度と明らかに厚くなります。また外壁に面した壁に手で触れて、冷たく感じる場合は断熱材が施工されていないサインです。

隣室と上下階の生活音が筒抜けだった

「壁が薄くて、隣の人がテレビを見ている音や電話の声がそのまま聞こえてきます。在宅勤務の日は集中できなくて、毎日ストレスです」

木造・軽量鉄骨造は、RC造（鉄筋コンクリート造）と比べて壁の密度が低く、遮音性能が構造的に劣ります。内装リノベーションで壁紙を新しくしても遮音性能は上がりません。

内見の際に不動産会社へ構造の種類を聞き、木造・軽量鉄骨造の場合は防音対策の施工有無を必ず確認しましょう。

退去時に想定外の原状回復費用を請求された

「1年半住んで退去したら、フローリングのわずかな傷で『リノベした床材の全面張り替え費用として20万円』と請求されました。国土交通省のガイドラインを調べたら、明らかにおかしい金額だとわかったのですが…」

一般的な賃貸の原状回復（退去時に部屋を元の状態に戻すこと）は「通常の使用による損耗は借主負担としない」が原則です（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。

ただしリノベーション賃貸では、退去時に「リノベ施工部分の原状回復は借主負担」とする特約を盛り込むケースがあります。民法621条は特約による借主負担を認めているため、記載があれば法的に有効です。契約書を受け取ったら、署名する前に原状回復に関する特約の内容を必ず聞きましょう。

失敗しないリノベーション賃貸の選び方｜内見チェックポイント6つ

内見の際に確認すべき6つのポイントを押さえれば、「見た目だけリノベ」と「安心して住めるリノベ」を自分で見分けられます。

• リノベーション範囲と施工内容を書面で確認する
• 建築確認済証で新耐震基準適合を確認する
• 分電盤でアンペア数と回路数を確認する
• 点検口・メーターボックスで配管状態を確認する
• 壁・床・窓枠の隙間と湿気を目視確認する
• 修繕履歴と原状回復特約を契約前に確認する

リノベーション範囲と施工内容を書面で確認する

「表層工事のみか、設備まで含む全面改修か」は、見た目だけでは判断できません。不動産会社に「工事仕様書」または「竣工図（完成した建物の設計内容をまとめた図面）」の提示を求めてください。特に以下の3項目の工事記録の有無を聞きましょう。

確認項目	記録がない場合の判断
給排水設備工事	配管が未更新の可能性が高い
電気設備工事	電気設備が築年数相応のまま
断熱工事	断熱性能は期待できない

書類の提示を断られた場合は、施工範囲が不明瞭な物件と判断する根拠になります。口頭の説明だけで契約を進めることは避けましょう。

建築確認済証で新耐震基準適合を確認する

建築確認済証（けんちくかくにんずみしょう）に記載された「確認申請受理日」が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準が適用された建物です。竣工年で判断すると誤認するケースがあるため、必ず書類で確認しましょう。

書類	確認項目
建築確認済証	建築確認申請の受理日（1981年6月1日以降か）
検査済証	完了検査の合格日（建物が設計通りに完成したことの証明）

書類が手元にない場合は、登記事項証明書（登記簿謄本）の「新築年月日」で目安を確認できます。ただし登記の新築年月日は竣工年月日であり、建築確認申請受理日とは異なります。正確な耐震基準の判断には建築確認済証が必要です。

なお、旧耐震基準の物件でも耐震改修促進法に基づく耐震診断・耐震補強工事が実施されていれば選択肢に入ります。「耐震診断報告書」または「耐震改修工事の完了証明書」の有無を不動産会社に確認しましょう。

分電盤でアンペア数と回路数を確認する

内見の際に分電盤（ブレーカーボックス）を実際に開けて、アンペア数と製造年を調べましょう。多くの場合、玄関脇や洗面所の壁に設置されています。

世帯構成	推奨アンペア数の目安
一人暮らし	30A以上
二人暮らし・DINKs	40A以上
ファミリー（3人以上）	50〜60A以上

分電盤の内側または扉裏には製造年のシールが貼られています。法定耐用年数の15年を超えた分電盤は、漏電を防ぐ部品（漏電遮断器・ELB）の劣化リスクが生じ、漏電・火災につながる恐れがあります。

マンションで増設を希望する場合は管理組合への確認が必要なため、入居前に不動産会社経由で確認しておきましょう。

点検口・メーターボックスで配管状態を確認する

配管の状態は内見の際に目視で確認できます。キッチン下・洗面台下・バスルームの点検口・玄関脇のメーターボックスの4か所で露出している配管の色を調べましょう。

黒または茶色に変色した鋼管であれば配管が未更新の可能性が高く、白色の塩ビ管や青色の架橋ポリエチレン管であれば錆の心配はありません。

確認を求めた際に「わからない」という回答が返ってきた場合は、施工記録が存在しないと判断しましょう。

壁・床・窓枠の隙間と湿気を目視確認する

内見の際の目視で、害虫リスクと断熱性能の低さをおおよそ確認できます。以下のチェックリストを内見当日に活用しましょう。

確認箇所	NGサイン
洗面台の下	配管と壁・床の間に隙間がある
キッチン床下収納	隙間あり・湿った臭い・黒ずみ
窓枠・サッシまわり	黒いカビ跡・枠が変形している
外壁に面した壁	手で触れて明らかに冷たい（断熱材未施工のサイン）
サッシ枠の厚み	枠厚30mm程度なら単板ガラスの可能性がある

NGサインが複数該当する場合は、契約を再検討して他の候補物件を探すのも一つの手段です。

修繕履歴と原状回復特約を契約前に確認する

確認すべき修繕履歴は水漏れや漏電の発生履歴、給排水管の更新時期、外壁・屋根の防水工事履歴などです。不動産会社に「過去の修繕記録を開示してもらえますか」と依頼します。木造物件では害虫駆除・防蟻処理の履歴も確認が必要です。あわせて契約書の原状回復特約の内容を国土交通省ガイドラインと照合し、通常損耗を超えた過大な負担が課されていないかを確認してから署名しましょう。

リノベーション賃貸以外の選択肢｜中古住宅の購入＋リノベーション

リノベーション賃貸のリスクが気になる場合、中古住宅を購入して自分でリノベーションするという選択肢があります。

• 家賃を資産に換える選択肢として中古購入＋リノベがある
• リノベーション会社選びが成否を左右する

賃貸と住宅購入のどちらを選ぶべきか、最適な選択ができる判断のポイントを解説します。

家賃を資産に換える選択肢として中古購入＋リノベがある

毎月の家賃は支払い続けても資産として手元に残りません。一方、中古住宅を購入してリノベーションすれば、支払いが資産形成につながります。

比較項目	リノベーション賃貸	中古購入＋リノベ
資産性	毎月の家賃は資産にならない	住宅ローン返済が資産形成につながる
リノベの自由度	オーナーが施工した範囲のみ	配管・電気・断熱を含む全面改修が可能
設備の信頼性	表層工事のみの物件はリスクが残る	スケルトンリノベで全設備を一新できる

業界の一般的な相場として、工事費用の目安は1㎡あたり15〜25万円程度で、50㎡の物件であれば750〜1,250万円程度です。

例えば、リノベーション賃貸の月額家賃9〜11万円を20年間支払い続けると総額2,160〜2,640万円になります。同じ支出を住宅ローンの返済に充てれば、最終的に資産が手元に残ります。

居住期間・ライフプランに合わせて資金計画から検討しましょう。

リノベーション会社選びが成否を左右する

中古購入＋リノベーションは、施工会社の技術力と誠実さで、完成後の水漏れリスクや費用の透明性がまったく異なります。

会社選びを誤ると、完成後に「配管の施工ミスで水漏れが発生した」「見積もりにない追加費用を請求された」というトラブルに直結します。信頼できるリノベーション会社を選ぶ際は、施工実績・見積もりの透明性・工事保証の有無の3点を確認しましょう。

TOPPANが運営するリフォトルでは、国土交通省登録団体の構成員を中心とした優良リノベーション会社を無料でご紹介しています。中古購入＋リノベーションを検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

リノベーション賃貸はやめたほうがいい？に関するよくあるQ&A

リノベーション賃貸のデメリットはなんですか？

最大のデメリットは、内装が新しくなっていても建物全体の老朽化は解消されない点です。見た目の新しさの裏に残る問題は主に4点です。

デメリット	内容
配管・電気設備の劣化リスク	表層工事のみの物件では法定耐用年数を超えた設備がそのまま残る
断熱性・防音性の低さ	内装リノベでは断熱材・遮音材は改善されない
耐震性への不安	旧耐震基準の物件は内装工事で構造性能は変わらない
原状回復特約のリスク	リノベ施工部分の原状回復を借主負担とする特約が含まれる場合がある

見た目の新しさに惑わされず、リノベーション範囲と施工内容を書面で確認してから契約しましょう。

リノベーション賃貸は旧耐震でも住んで大丈夫ですか？

旧耐震基準の物件がすべて危険というわけではありません。耐震改修工事の実施有無によって判断が変わります。

耐震改修促進法に基づく耐震診断・耐震補強工事が実施された物件であれば、現行基準に近い耐震性能を持ちます。不動産会社に「耐震診断報告書」または「耐震改修工事の完了証明書」の有無を聞きましょう。

書類が存在しない場合は耐震改修が未実施と判断するのが実務上の原則です。書類の提示を受けた上で、内容を確認してから契約を判断しましょう。

リノベーション賃貸でゴキブリが出やすいのはなぜですか？

断熱材が施工されていない築古物件は気密性が低く、配管貫通部などの隙間がゴキブリの主要な侵入経路になるためです。

断熱材の施工と気密施工は連動しており、断熱材が省略された壁・床は気密テープ・気密シートも施工されていない状態です。キッチン床下や洗面台下の配管貫通部に5mm程度の隙間があれば、成虫のゴキブリが通過できるとされています。

内見の際に洗面台下とキッチンの床下収納を開けて、配管まわりの隙間の有無を目視で確認しましょう。

リノベーション賃貸で後悔しないためには何を確認すればいいですか？

契約前に以下の6点を確認することで、入居後のトラブルの大部分を防げます。

確認項目	確認方法
リノベーション範囲	工事仕様書で給排水・電気・断熱の施工記録を確認
耐震基準	建築確認済証の確認申請受理日が1981年6月1日以降か確認
電気容量	分電盤でアンペア数と製造年を確認
配管状態	点検口・メーターボックスで配管素材の色を目視確認
害虫リスク	洗面台下・床下収納で配管貫通部の隙間を目視確認
原状回復特約	契約書でリノベ部分の原状回復条項の有無を確認

内見の際にこの6点をチェックすれば、「見た目だけリノベ」と「安心して住めるリノベ」を自分で見分けられます。

まとめ｜「リノベーション賃貸はやめたほうがいい」は見極め次第で変わる

リノベーション賃貸をやめたほうがいいかどうかは、物件の施工範囲と管理状態で決まります。見極めるためのポイントは以下のとおりです。

• リノベには2種類ある
• やめたほうがいい物件の特徴
• 見極めは内見の際にできる
• 契約前に書面で3点を確認する

チェックポイントを押さえれば、リノベーション賃貸はデザイン・立地・コストの面で新築賃貸より合理的な選択になります。内見の際に6つのポイントを実践して、安心して暮らせる物件を選びましょう。

TOPPANが運営するリフォトルでは、国土交通省登録団体の構成員を中心とした優良リノベーション会社を無料でご紹介しています。中古住宅の購入＋リノベーションを検討している方は、ぜひお気軽にお申し込みください。