「マンションのリノベーションって、結局いくらかかるの？」
「高くなりすぎたらどうしよう…」
「予算内でおしゃれに仕上げたいけど、どう進めればいい？」
リノベーションを検討したいものの、費用感が分からず困っていませんか？

この記事では、マンションリノベーションにかかる費用の目安や、広さ・間取りごとの相場、さらに費用を安く抑えるための具体的な工夫を紹介します。

記事を読めば、希望するリノベーションに「必要な金額」と「賢いお金の使い方」がきっと見えてきます。予算への不安を軽くして、理想の暮らしに向けて一歩を踏み出しましょう。

TOPPAN（東証プライム上場）が運営する「リフォトル」では、国土交通省 登録団体に所属する優良リノベーション会社を無料で紹介しています。ぜひお気軽にお申し込みください。

マンションリノベーションとは？
できること・できないこと

マンションリノベーションは、住まいの機能性や快適性、さらには資産価値の向上を目的として、内装や設備などを大幅に改修する工事を指します。ただし、リフォームやフルリノベーションといった用語と混同されることも多く、明確な違いを知っておくことが重要です。

リフォーム・リノベーション・フルリノベの違い

リフォームとは、老朽化した部分の修繕や、表層的な改装を行う比較的小規模な改修を意味します。これに対し、リノベーションは間取りの変更や配管の更新といった構造や性能に関わる部分まで手を加えることで、住宅の機能や価値を向上させるものです。さらに、フルリノベーションとは、住戸全体を一新する大規模な改修を指します。

ただし実際には、これらの言葉が明確に区別されず、リノベーションとフルリノベーションが同義で使われるケースも珍しくありません。施工会社ごとに定義が異なる場合もあるため、計画時にはあらかじめ確認することが大切です。

専有部分と共用部分の違い・管理規約の確認

マンションリノベーションで改修できるのは、基本的に専有部分に限られます。専有部分とは、室内の壁や床、天井、設備機器など、住戸内だけで使用する空間のことです。一方、玄関ドアや窓、配管の一部、構造躯体などは共用部分に該当し、管理組合の承認や管理規約に従う必要があります。

たとえば、窓のサッシを断熱性の高いものに交換したい場合でも、共用部分にあたるため自由に変更できません。マンション全体の安全性や資産価値に関わる問題のため、リノベーション計画を進める際には必ず管理規約を確認し、必要に応じて管理組合に申請することが求められます。

間取り変更や水回りの移動制限

リノベーションでは、間取りの変更やキッチン・浴室・トイレといった水回りの位置変更も可能ですが、マンションの構造や配管の設計によって制限を受けることがあります。

たとえば、壁式構造のマンションでは、耐力壁が多く設けられており、間取りの自由度が低くなります。また、水回りの移動には排水管の勾配を確保する必要があるため、床を大きく上げなければならない場合もあります。そのため、プランを立てる前に現地調査を行い、構造的な制約を正確に把握することが重要です。

費用相場｜広さ・間取り・内容別に解説

マンションリノベーションを検討する際に最も気になるのが費用の目安です。リノベーション費用は、住戸の広さや間取り、施工内容によって大きく異なります。

ここでは平均的な費用感をもとに、広さ別・間取り別・施工内容別の相場を解説します。
※費用相場はあくまで目安であり、実際の費用は内容によって異なります。

リノベーション全体の費用目安（平均・相場）

マンション全体をリノベーションする場合の費用は、一般的に500万円から1,500万円程度が相場とされています。特に、すべてを解体してゼロから作り直す「スケルトンリノベーション」の場合、1,000〜1,500万円ほどかかることが多いです。

一方、部分的なリノベーションや表層的な内装の変更にとどめる場合は、数百万円以内で収まるケースもあります。費用の差は、工事の範囲や使う素材のグレード、設備機器の選定などによって大きく変わります。

平米数別の費用相場（60㎡／70㎡／80㎡／90㎡／100㎡／110㎡）

リノベーション費用は、面積が広くなるほど高くなるのが一般的です。以下に、面積別のおおよその費用相場をまとめました。

専有面積	費用相場
60㎡	900～1,200万円
70㎡	1,050～1,400万円
80㎡	1,200～1,600万円
90㎡	1,350～1,800万円
100㎡	1,500～2,000万円
110㎡	1,650～2,200万円

上記は標準的な施工内容を前提とした目安であり、素材や設備にこだわれば費用はさらに上がる可能性があります。

間取り別の費用相場（1LDK～4LDK）

同じ広さでも、間取りの数が多いほど壁や扉の施工、設備の設置数が増えるため費用は上昇傾向にあります。

想定間取り	費用相場
1LDK	900～1,200万円
2LDK	1,050～1,400万円
3LDK	1,200～1,800万円
4LDK	1,350～2,200万円

ただし、ライフスタイルによって間取りの変更を伴う場合は、プランによって金額が大きく変動します。

リノベタイプ別の費用相場（表層／部分／フル／スケルトン）

リノベーションは施工の範囲に応じて費用が変わります。

タイプ	費用相場	内容例
表層リノベーション	200～400万円	クロス・床張替えなど
部分リノベーション	400～800万円	キッチンや水回りのみ等
フルリノベーション	500～1,500万円	全体改修・間取り変更含む
スケルトンリノベーション	1,000～1,500万円	構造以外全撤去・全面改修

工事の目的や住まい方に応じて、無理のない範囲で選択することが大切です。

TOPPANが、国土交通省登録団体に所属する優良リノベーション会社を紹介します

【施工内容別】リノベーション費用

マンションリノベーションの費用は、施工する内容によって大きく異なります。ここでは代表的な施工内容ごとに費用の目安を紹介します。
※費用相場はあくまで目安であり、実際の費用は内容によって異なります。

水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面）

水回りのリノベーションは、設備のグレードやレイアウト変更の有無によって費用に幅があります。

施工箇所	費用相場
キッチン	80～150万円 （移動する場合 100～200万円）
浴室（ユニットバス）	80～150万円
トイレ	15～50万円
洗面所	20～50万円

水回りは配管工事や防水施工も必要になるため、他の内装工事よりもコストがかかりやすい傾向にあります。

間取り変更

間取りを変更する工事は、壁の撤去・新設に加え、ドアや収納の設置なども含まれます。

施工内容	費用相場
3LDKから2LDKに間取り変更	250〜350万円
和室から洋室への変更	25～100万円

また、構造上撤去できない壁がある場合や、配線・配管の再設計が必要な場合はさらに費用がかかります。

内装（壁紙・床材）

内装の仕上げは、空間の印象を大きく左右する重要な要素です。

施工内容	費用相場 (6畳部屋の場合)
壁紙交換	3〜8万円
フローリング交換	6〜18万円
畳からフローリングへの変更	9〜24万円

内装工事は比較的コストを抑えやすく、リノベーションの第一歩として選ばれることも多い分野です。デザイン性と機能性を両立しながら、予算に応じた素材選びをすることがポイントになります。

リノベーション費用に差が出る要因とは？

同じ広さや間取りのマンションでも、リノベーション費用には大きな差が出ることがあります。その理由は、素材や設備のグレード、部屋のある階数など、さまざまな要因が複雑に関係しているからです。ここでは、代表的な費用差の要因を紹介します。

使用する素材・設備のグレードの違い

リノベーション費用を左右する最大の要因のひとつが、素材や設備のグレードです。たとえば、無垢材のフローリングや高性能なキッチン・バス機器を選ぶと、それだけで数十万円〜数百万円の差が出ることもあります。

見た目が似ていても、耐久性やメンテナンス性、断熱性などの性能に大きな差があるため、将来的なコストも含めて総合的に判断することが大切です。

給排水管・ガス管などインフラ工事の有無

築年数が古いマンションでは、給排水管やガス管の劣化が進んでいるケースも多く、配管の交換が必要になる場合があります。配管の更新には、床や壁を解体する工事が伴うため、追加費用が発生します。

インフラ工事が必要かどうかは、現地調査を通じて判断されるため、事前に施工会社に確認してもらい、見積もりに含めておくと安心です。

資材搬入ルートやエレベーターの有無

意外と見落とされがちなのが、施工現場までの資材搬入ルートです。エレベーターがない物件や、エレベーターが小さくて資材を載せられない場合は、階段での手運びが必要になり、人手や時間が余計にかかります。

また、車両の駐車スペースが確保できない場合も搬入作業が困難になり、追加費用の発生につながります。事前に管理組合への確認や、施工会社による現地チェックが重要です。

TOPPANが、国土交通省登録団体に所属する優良リノベーション会社を紹介します

実例でみるマンションリノベーションの費用

リノベーションの費用感を具体的にイメージするには、実際の事例を見るのが一番です。ここでは、3つの実例を取り上げ、それぞれの工事内容や費用の特徴を紹介します。

【280万円】床暖導入と壁紙全面張替え

比較的コンパクトなリノベーション事例です。主な内容は、全室への壁紙張替えとLDKへの床暖房の新設。床材の張替えも併せて行われ、快適性とデザイン性の向上が実現しました。

>>この事例の詳細はこちら

【1,000万円】築63年のマンションリノベーション

築年数60年以上の物件をスケルトンリノベーションした事例です。老朽化による制限も多い中、フルリノベーションにより現代的な住まいに生まれ変わりました。

>>この事例の詳細はこちら

【2,000万円】心地よく整う大人の住まい

3LDKだった間取りを1LDKに変更し、広々と使えるようにした事例です。リビング隣接の洋室を取り込んでLDKを拡張し、あらわし天井と木目の下がり天井でメリハリある空間を演出。キッチン壁も撤去して対面式にすることで、開放感と一体感のあるLDKが実現しました。

>>この事例の詳細はこちら

費用を抑える6つの方法【プロの知恵を紹介】

マンションリノベーションは、こだわりだすと費用が膨らみやすい工事です。しかし、ポイントを押さえることで予算を抑えつつ満足度の高いリノベーションを実現できます。

ここでは、プロ目線で効果的な6つのコストダウンの方法を紹介します。

グレードにメリハリをつけて賢く予算配分

リビングや来客が集まる空間には高グレードの素材や設備を選び、寝室や収納など人目に触れにくい場所はベーシックな仕様にするなど、エリアごとに使い分けるのが有効です。

全体を均一に仕上げようとすると予算オーバーになりやすいため、あらかじめ優先順位を決めておくことが大切です。

挽板フローリングで無垢風にする

無垢フローリングに憧れる人も多いですが、コストとメンテナンス性を考えると「挽板フローリング」がおすすめです。見た目は無垢材に近く、コストは1/2程度に抑えられるうえ、反りや割れのリスクも少なく掃除も手軽です。質感とコストのバランスがとれた選択肢として人気があります。

床は重ね張り工法で施工費を削減する

床材の張替えでは、既存の床の上から新しい床材を貼る「重ね張り工法」を用いると、解体や廃材処理の手間が省けるため施工費を削減できます。床下地の状態が良好で、配管の工事が不要な場合に有効です。

補助金制度を活用する

国や自治体が実施しているリフォーム支援制度を活用すれば、リノベーション費用の一部を補助してもらえる場合があります。省エネ改修やバリアフリー対応など、条件を満たせば対象になるため、事前に調べておくとお得です。

相見積もりをとる

複数のリフォーム会社に見積もりを依頼することで、適正価格の把握ができるほか、工事内容の比較にもなります。見積もり内容を精査することで、不要な工事や費用の見直しも可能になります。

予算を伝えておく

「予算は言わないほうが交渉に有利」と考える方もいますが、実は逆です。あらかじめ予算を伝えておいた方が、その範囲内で最適な提案をしてもらえます。予算を隠すと、現実的でないプランや、無駄な提案に時間を費やしてしまうことになりかねません。

TOPPANが、国土交通省登録団体に所属する優良リノベーション会社を紹介します

仮住まい or 住みながら？判断のポイント

マンションリノベーションを行う際、多くの人が悩むのが「仮住まいをするか、それとも住みながら工事を進めるか」という選択です。どちらにもメリット・デメリットがあり、工事の規模や家族構成、ライフスタイルによって最適な選択は異なります。

大規模な工事（例：スケルトンリノベーションや間取り変更、水回りの移設を伴うケース）の場合は、仮住まいを選ぶのが基本です。工事中は騒音やホコリ、生活動線の制限などが発生するため、住みながらのリノベーションには大きなストレスが伴います。特に小さな子どもや高齢者がいる家庭では、安全面からも一時的な引っ越しを検討した方がよいでしょう。

一方、表層リノベーションや一部の水回りのみの改修など、小規模な工事であれば住みながらのリノベーションも可能です。ただし、日常生活に支障が出る可能性はあるため、事前に工事のスケジュールや作業範囲を細かく確認し、どの程度影響があるかを把握しておく必要があります。

実際に「住みながら工事を進めたが、やっぱり仮住まいにすればよかった」と後悔する声も少なくありません。ストレスや手間を軽減し、満足度の高いリノベーションを実現するためには、仮住まいを含めた柔軟な計画が重要です。

【必見】今のうちにリノベーションすべき理由

「いつかはリノベーションを」と考えている方にとって、今はその“いつか”が現実になりつつあるタイミングです。というのも、近年では建材価格や人件費が急騰しており、将来的に同じ工事を行うにしても今より高額になる可能性が高いためです。

実際、一般社団法人建設物価調査会が公表する「建設資材の物価指数（東京版）」によれば、過去10年間で多くのリノベーション資材が約1.5倍の価格に上昇しています。とくに木材や配管資材、断熱材などの主要資材は世界的な需要の高まりや輸送コストの上昇の影響を受け、今後もさらなる価格上昇が見込まれます。

加えて、職人不足による人件費の上昇も深刻化しており、工事費用全体に影響を及ぼしています。この傾向は今後も続くと予想されており、「いつかやろう」と先延ばしにしていると、リノベーション費用がさらに高騰するリスクがあります。

こうした背景を踏まえると、「今のうちに決断する」ことが、結果的にもっともコストパフォーマンスの高い選択となりうるのです。理想の住まいを実現するなら、タイミングを逃さず、計画的に行動を始めることが大切です。

リノベーションの進め方｜初めてでも失敗しない3ステップ

初めてマンションリノベーションを検討する方にとって、何から始めればいいか分からないという声は少なくありません。ここでは、失敗しないための基本的な3ステップを紹介します。

ステップ1：施工会社を探す

まずは自分の希望や予算に合ったリフォーム会社を探すことから始めましょう。近年では、複数の施工会社を比較検討できるサービスも充実しており、実績や口コミを参考に選ぶのがおすすめです。

「リフォトル」などのサービスを利用すれば、希望のリフォームイメージを画像などで共有することもでき、理想に近いプランを提案してくれる会社を見つけやすくなります。

ステップ2：管理規約の確認・現地調査・打ち合わせ

施工会社が決まったら、現地調査を依頼してプランを詰めていきます。この際、マンションの管理規約を事前に確認し、どのような工事が可能かを把握しておくことが重要です。管理規約は施工会社に共有し、必要に応じて管理組合への申請もサポートしてもらいましょう。

現地調査は、配管や構造を確認し、希望プランが実現可能かどうかを見極めるための大切な工程です。

ステップ3：プラン・見積もりの比較・契約

複数の施工会社から提案を受けたら、それぞれのプランと見積もりを比較検討します。工事内容はもちろん、使用設備の種類、工期、支払い方法、アフターフォローの内容まで確認し、信頼できる会社を選びましょう。

契約後は、工事スケジュールの共有や施工中のチェック体制についても打ち合わせを行い、納得のいく形でリノベーションを進めていきます。

今すぐ動き出したい人へ｜無料でできる準備3選

「すぐにリノベーションしたいけれど、何から始めればいいかわからない」という方に向けて、まず取り組める無料の準備を3つご紹介します。

プロにアドバイスをもらう

まずは気軽にプロに相談してみるのがおすすめです。経験豊富なプロに話を聞くことで、自分だけでは思いつかなかったアイデアや現実的な選択肢が見えてくることがあります。

相談したからといって必ず契約する必要はありませんので、「話だけでも聞いてみよう」という気持ちで動き出してみると、具体的な方向性がつかめるはずです。

一括見積もりで適正価格を知る

複数のリフォーム会社に一括で見積もり依頼を出せるサービスを活用すれば、現在の相場や自分の希望がどの程度の価格で実現できるかがわかります。費用感を知ることで、予算計画やプラン設計にも現実味が出てきます。

イメージ画像を集める

インスタグラムや雑誌、建材カタログなどから「こんな部屋にしたい」と思うイメージ画像を保存しておきましょう。自分の好みを明確にするだけでなく、施工会社に希望を伝える際にも役立ちます。言葉だけでは伝えにくいニュアンスも、ビジュアルで伝えればズレを防ぎやすくなります。

まとめ

マンションリノベーションは、理想の暮らしを叶える手段として注目されていますが、費用や制約についての正しい理解が欠かせません。本記事では、リノベーションの基礎知識から費用相場、コストダウンの工夫まで幅広く解説してきました。

TOPPAN（東証プライム上場）が運営する「リフォトル」では、国土交通省 登録団体に所属する優良リノベーション会社を無料で紹介しています。ぜひお気軽にお申し込みください。

マンションリノベーションの費用でよくある質問

3LDKのマンションリノベーションの費用相場は？

3LDKのマンションをフルリノベーションする場合、1,200～1,800万円程度が一般的な相場です。ただし、使用する素材や設備のグレード、工事範囲によってはそれ以上になることもあります。

>>間取り別の費用相場（1LDK～4LDK）

新築とリノベーション、どっちがコスパが良い？

立地や予算によって異なりますが、一般的にマンションリノベーションは新築に比べてコストパフォーマンスが良いとされています。とくに都市部では、新築物件よりも好立地な中古物件を安く購入し、リノベーションによって理想の住空間に仕上げるという選択肢が人気です。

売却時の資産価値はどうなる？

マンションをリノベーションすると、内装や設備が新しくなるため、売却時の資産価値が向上する傾向があります。とくにデザイン性や機能性に優れたリノベーションは、中古市場でも高評価を受けやすく、短期間での売却や高値での取引が期待できる場合もあります。