「リフォームをしたら固定資産税が上がるのでは？」と不安に感じていませんか？

リフォームで固定資産税が上がるケースは、床面積を増やす増築やスケルトンリフォームなどが該当します。

一方で、経年劣化を直すための補修や設備の更新、間取り変更なしの内装リフォームでは、税額は変わりません。

また、耐震・バリアフリー・省エネなどの工事をした場合、減税制度を利用すれば固定資産税を軽減できる場合もあります。

本記事では、固定資産税の仕組みから「上がる工事」と「変わらない工事」の判断基準、減税制度の活用方法まで詳しく解説します。

記事を読んで、税金面での不安を解消し、安心してリフォームを進めていきましょう。

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固定資産税の仕組みを簡単に理解

固定資産税は、土地や建物を持っている場合に毎年かかる税金です。リフォームと固定資産税の関係を知る前に、まずは基本をおさえておきましょう。

誰が払う？いつの時点の所有者？

固定資産税を支払うのは、毎年1月1日時点の不動産の所有者です。この基準日は固定されているため、売却や購入のタイミングに左右されません。

ただし、不動産取引をした場合は、当事者間の契約により日割清算が行われる慣習があります。

固定資産税と評価額の決まり方は？

固定資産税は、建物の価値（評価額）に税率1.4％をかけて計算される税金です。

固定資産税の一般的な計算式は、次のとおりです。

【固定資産税額の基本式】
固定資産税額＝評価額×税率（1.4％）

【評価額】
評価額＝（延床面積×評価単価）×経年減点補正率

固定資産税の評価額は、「構造・材質・面積・築年数」などをもとに算出される数値です。

評価額を算出する際の「評価単価」は、使われている建材や設備のグレードで変わるため、家ごとに数値が異なります。また、築年数が増えるほど「経年減点補正率」が下がるため、評価額も低くなるのが一般的です。

税額は、市町村から4月から6月頃に届く納税通知書でわかります。リフォームで税額が上がる場合は、工事を完了した年は据え置きで、翌年度から増額されます。

リフォームで固定資産税が「上がる」のはどんな時？

リフォームで固定資産税が上がるのは、建物の資産価値が大幅に向上するケースです。

具体的には、以下の工事が該当します。

• スケルトンリフォーム・フルリフォーム
• 床面積の増加
• 用途変更

こうした工事を行うと、確認申請や登記を通じて役所に内容が伝わり、自治体が建物の評価を見直します。その結果、固定資産税が上がることがあります。

また、自治体は巡回調査や航空写真で建物の変化を定期的に確認しているため、申告していない工事でも把握されやすい仕組みです。

詳しく解説するので、ご自宅のリフォームが当てはまるか、内容を確認しておきましょう。

スケルトンリフォーム・フルリフォーム

建物の価値が大幅に回復したと判断されると、固定資産税が上がる可能性があります。

評価が上がるリフォームの例は、次のとおりです。

• 柱などの骨組みだけを残すスケルトンリフォーム
• 壁・柱・床・梁・屋根といった「主要構造部」を大規模に改修するフルリフォーム

上記のリフォームでは、内装・設備だけでなく「建物全体の機能・耐久性が向上した」「老朽化した建物が新築に近い状態まで回復した」と評価されます。

>>【関連記事】フルリノベーションとは？費用相場など知っておきたい基礎知識も解説

床面積の増加

増築によって床面積が広がると、固定資産税は上がります。評価額は延床面積を基準に計算されるため、課税対象となる面積そのものが増えるからです。

床面積が増えるリフォームの例は、次のとおりです。

• 1階の庭部分にサンルームを設置する
• 吹き抜けを塞いで部屋にする
• バルコニーを壁で囲って室内にする

増築した部分の評価は、現在の物価を基準にした「再建築価格」で算出されます。築年数が古い家でも、増築した範囲は新築と同じ扱いになるため、その分の評価額が高くなります。

ここで注意したいのは、「建築確認申請が不要な10㎡以下の増築」であっても課税対象になることです。申請の有無にかかわらず、床面積が増えれば納税義務が生じるので注意しましょう。

用途変更

建物の用途を「居宅」から「店舗・事務所」などに変えると、土地と建物の両方で固定資産税が上がる可能性があります。

住宅に適用されていた優遇措置や評価基準が変わり、土地と建物のどちらも見直しの対象になるためです。

具体的には、次のようなケースが該当します。

• 自宅の一部を改装してカフェにする
• 空き部屋を事務所にする

用途を変えるリフォームは、工事費だけでなく、毎年の固定資産税の負担が増える可能性があります。後悔しないためにも、リフォーム前には固定資産税の影響も含めて確認しておきましょう。

リフォームで固定資産税が「変わらない」ケースは？

固定資産税が変わらないのは、建物の価値を大きく押し上げない「維持・更新のためのリフォーム」を行う場合です。

建物の性能や面積が変わらない工事であれば、評価額に影響せず税額も据え置きになります。

代表的なケースとして、次のリフォーム工事が挙げられます。

• 経年劣化の原状回復
• 設備機器の更新（キッチン・浴室など）
• 間取り変更なしの内装リフォーム
• マンション専有部分のみのリフォーム

それぞれのケースを解説するので、ご自宅の工事内容が一般的なリフォームの範囲に入るかどうかを確認しておきましょう。

経年劣化の原状回復

傷んだ部分を元の状態に戻す補修工事では、固定資産税は変わりません。建物の資産価値を維持するための工事であり、価値を増加させるものではないためです。

原状回復に該当する工事の例

• 外壁塗装や張り替え
• 屋根塗装や葺き替え
• 壁紙（クロス）の貼り替え
• 床（フローリング）の張り替え
• 畳の表替え

たとえば、築30年の住宅で外壁塗装と屋根の葺き替えを行った場合、工事費用が300万円かかっても固定資産税には影響しません。建物を長持ちさせるための「維持管理」と判断されます。

ただし、外壁を高級タイルに張り替えるなど、明らかに建物の価値を高める仕様変更を伴う場合は、再評価の対象となる可能性があります。

設備機器の更新（キッチン・浴室など）

キッチンや浴室などの水回り設備を新しいものに交換しても、固定資産税は上がりません。

設備単体の入れ替えは、家屋全体の評価額を見直すきっかけ（建築確認申請など）にはならないからです。

【税額が変わらないリフォーム例】

• 最新のシステムキッチンに入れ替え
• 在来浴室からユニットバスへ変更
• タンクレストイレや洗面台の交換
• 床暖房の設置（既存の床の上に設置する場合）

「グレードの高いキッチンを入れると税金が上がるのでは？」と心配される方もいますが、設備機器の更新であれば、固定資産税の増額を招く可能性は極めて低くなります。

間取り変更なしの内装リフォーム

和室を洋室に変えたり、LDKを広くしたりする工事も、床面積が変わらなければ基本的に税金は上がりません。

内装の改修は、建築基準法上の「模様替え」に該当します。建物の構造や規模が変わらないため、再評価の対象にならないからです。

【内装リフォームの例】

• 和室の畳をフローリングに変えて洋室にする
• リビングと隣の部屋を繋げて広くする
• 押し入れをクローゼットに作りかえる

ただし、構造壁を扱うリフォームは、固定資産税に影響する場合があります。リフォーム会社には、固定資産税に影響するかどうかを事前に確認しておきましょう。

マンション専有部分のみのリフォーム

室内の工事であれば、スケルトンリフォームをして内装を豪華にしても、原則として固定資産税は変わりません。マンションの固定資産税は、建物全体の評価額を床面積の割合で分けて決めるためです。

専有部分のリフォーム例

• フルリフォームで間取りを変更
• キッチン・浴室・トイレをすべて交換
• フローリングや壁紙をすべて張り替え
• 収納を造作で設置

一方、共用部分に影響する工事（バルコニーの改築など）や用途変更（住宅から事務所など）を伴う場合は、固定資産税に影響する可能性があります。

【税金が安くなる！】固定資産税の減税・軽減制度

リフォームの内容によっては、固定資産税が軽減される制度を利用できます。一定の要件を満たすリフォームを行い、市区町村に申告すると翌年度の税金が減額されます。

現在利用できるおもな制度は、次の4つです。

• 耐震リフォーム（固定資産税1／2軽減）
• バリアフリーリフォーム（固定資産税1／3軽減）
• 省エネリフォーム（固定資産税1／3軽減）
• 長期優良化（固定資産税2／3軽減）

これらの制度を活用できれば、建物の性能向上と税負担軽減の両方が叶えられます。それぞれの減税額と要件を、詳しく見ていきましょう。

耐震リフォーム（固定資産税1／2軽減）

昭和57年（1982年）以前の住宅にお住まいなら、耐震改修を行うことで翌年の固定資産税が1／2に軽減されます。

対象となる建物は、現行の耐震基準（1981年6月施行の新耐震基準）を満たしていない旧耐震住宅です。減税制度を適用する場合は、耐震診断を受けて基準を満たすように補強工事を実施する必要があります。

項目	適用条件
対象住宅	昭和57年（1982年）1月1日以前の住宅
工事内容	現行の耐震基準に適合させる工事
工事費用	50万円を超える
減税内容	翌年度分の固定資産税額を1／2減額（床面積120㎡相当分まで）
申請期限	工事完了後3ヶ月以内

出典：国土交通省「耐震改修に関する特例措置」

耐震リフォームは、自治体の補助金を活用できるケースが多いのも特徴です。適用できる補助金制度がないか、自治体のウェブサイトを確認してみてください。

バリアフリーリフォーム（固定資産税1／3軽減）

高齢者や障害者が安全に暮らせるようバリアフリー改修を行うと、固定資産税が翌年度分の1／3に軽減されます。

対象となるのは、65歳以上の方や要介護認定を受けている方などが居住している住宅です。

項目	適用条件
対象要件	・65歳以上の方 ・要介護または要支援認定者 ・障害のある方 ・改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下
工事内容	・手すりの設置 ・段差の解消 ・廊下幅の拡張 ・浴室やトイレの改良
工事費用	50万円を超える（補助金を除いた自己負担額）
減税内容	翌年度分の固定資産税額を1／3減額（床面積100㎡相当分まで）
申請期限	工事完了後3ヶ月以内

出典：国土交通省「バリアフリー改修に関する特例措置」

自治体の介護保険リフォーム（最大20万円の補助）を活用する場合、減税制度を適用するためには「補助金を引いた後の自己負担額」が50万円を超える必要があります。

バリアフリーを検討している場合は、補助金の併用を含めて、自己負担額が50万円を超えるように工事内容を調整しましょう。

省エネリフォーム（固定資産税1／3軽減）

窓の二重サッシ化や断熱材の施工など、省エネ性能を高めるリフォームを行うと、翌年の固定資産税が1／3に軽減されます。

項目	適用条件
対象住宅	平成26年（2014年）4月1日以前の住宅 （改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下）
工事内容	・窓の断熱改修（必須） ・あわせて行う床、天井、壁の断熱、太陽光発電装置の設置
工事費用	60万円を超える
減税内容	翌年度分の固定資産税額を1／3減額（床面積120㎡相当分まで）
申請期限	工事完了後3ヶ月以内

出典：国土交通省「省エネ改修に関する特例措置」

注意すべきは、「窓の断熱改修」が必須条件である点です。太陽光パネルの設置や設備の交換だけでは減税対象になりません。省エネリフォームの減税制度を適用するためには、「窓工事」とセットで計画しましょう。

長期優良化（固定資産税2／3軽減）

建物の耐久性を高め、長く住める家にする「長期優良住宅化リフォーム」を行うと、翌年の固定資産税が2／3に軽減されます。

リフォーム減税の中ではもっとも減税幅が大きく、大きな負担軽減につながる制度です。

項目	適用条件
対象住宅	行政庁から「長期優良住宅」として認定
工事内容	・耐震改修または省エネ改修 ・あわせて行う耐久性向上工事（小屋裏換気や床下防湿など）
工事費用	50万円を超える（補助金を除いた自己負担額）
減税内容	翌年度分の固定資産税額を2／3減額 （床面積120㎡相当分まで）
申請期限	工事完了後3ヶ月以内

出典：国土交通省「長期優良住宅化リフォームに関する特例措置」

長期優良化の減税制度は、工事前に認定申請を行うなど手続きは複雑です。そのため、申請に対応できるリフォーム会社も限られます。

制度を利用する場合は、早い段階でリフォーム会社に相談し、認定を前提とした計画を立ててもらうことが重要です。

【手続】固定資産税に関わる申請方法

固定資産税に関する手続きは、次のケースのうち、どちらに該当するかで流れが変わります。

• 固定資産税が「上がる」場合（法的義務）
• 固定資産税の軽減措置を受けたい場合

固定資産税が「上がる」場合（法的義務）

固定資産税が「上がる」ケースでは、手続きの主体は自治体で、所有者が自ら申告する必要はありません。

固定資産税は、自己申告制ではなく、自治体が評価額を決める仕組みです。調査対象になるかどうかは、リフォーム時の確認申請や航空写真から、自治体が判断します。

手続きの主体	自治体（市町村）
所有者の役割	自治体の依頼に応じて家屋調査に協力する（法的義務）

【手続きの流れ】

• 工事が完了すると、自治体から家屋調査の連絡が来る
• 調査員が訪問し、図面・仕上げ・設備などを確認する
• 評価額が決定され、翌年度の固定資産税に反映される

固定資産税の軽減措置を受けたい場合

減税制度を利用するには、自分で申請する必要があります。申請を忘れると軽減措置を受けられないため、工事完了後は早めに手続きを行いましょう。

手続きの主体	納税者（所有者）
所有者の役割	自治体へ期限内に申請する
申請先	お住まいの市区町村の固定資産税担当課
期限	工事完了後3ヶ月以内
必要書類	・固定資産税減額申告書（市区町村の様式） ・増改築等工事証明書（建築士等が発行） ・工事費用の領収書 ・工事前後の写真 ・検査済証や性能証明書（耐震・省エネの場合） ・本人確認書類（運転免許証など）

【手続きの流れ】

• 該当する軽減制度（新築・省エネ・バリアフリーなど）の条件を確認
• 必要書類を準備（増改築等工事証明書、領収書、工事前後の写真など）
• 申請書と書類を添付して自治体へ提出
• 審査後、軽減額が翌年度の固定資産税に反映される

工事の契約前には、必要書類の準備についてリフォーム会社がどこまでサポートしてくれるかを確認しておくと安心です。

とくに「増改築等工事証明書」は建築士が作成する書類のため、対応の有無を事前に把握しておくと手続きがスムーズに進みます。

【築年数別】固定資産税を考慮したリフォーム計画

建物の築年数によって、メンテナンスが必要な箇所や使える減税制度は異なります。

本章では、築年数ごとのリフォーム計画を解説します。

• 築20年
• 築30年
• 築40年以上

ご自宅の状態と税負担のバランスを考えて、最適な工事内容を選びましょう。

築20年

築20年の住宅は、新築時の設備機器が寿命を迎え、交換が必要になる時期です。この段階で行う工事の多くは原状回復が中心のため、設備交換や内装リフォーム程度では固定資産税が上がることはほとんどありません。

コストをかけすぎず、必要な部分だけを効率よく改善するのが築20年リフォームのポイントです。

【おすすめの工事】

• キッチン・浴室・トイレなどの水回り設備の交換
• 内装（壁紙・床）の張り替え
• 窓の断熱改修（省エネリフォーム減税を活用）
• 外壁塗装・屋根の補修（原状回復）

築30年

築30年の住宅は、構造部分や給排水管などに経年劣化が進む時期で、建物性能を維持するための補修が必要になります。

この段階では、中規模のメンテナンスを中心に検討するのが一般的です。外壁や屋根の補修、配管交換といった原状回復が中心であれば、固定資産税が上がることはほとんどありません。

【おすすめの工事】

• 給排水管の交換
• 外壁の補修・塗装
• 屋根のメンテナンス
• 断熱性能の改善（省エネリフォーム減税対象）

築30年頃になると、断熱リフォームを検討するご家庭が増えてきます。建築当時の断熱基準が現在よりも低いうえ、断熱材が劣化していたり、そもそも断熱材が入っていなかったりするケースが多いからです。

断熱リフォームは省エネリフォーム減税の対象になるため、固定資産税の負担を抑えながら室内の快適性を高められます。また、補助金の対象になることも多いです。

住まいの傷みが気になりはじめる頃だからこそ、必要なところをきちんと直しつつ、これからの暮らしに合わせて少しずつ性能を整えていくことが大切です。

築40年以上

築40年以上の住宅は、耐震性・断熱性・劣化状況が現代の基準に満たないことが多く、性能を引き上げるには大規模なリフォームが必要になる時期です。工事規模が大きいリフォームは、新築同様に固定資産税が上がる可能性が高まります。

【想定される主な工事】

• スケルトンリフォーム
• 耐震補強
• 断熱全面改修

築40年以上になると、建物の状態や将来の住まい方を踏まえて、「現状を直して住み続けるのか」「建て替えを選ぶのか」を比較検討する人も増えてきます。

税制面だけでなく、建物を「これからどう使うか」を見据えて判断することが大切です。

減税制度以外でリフォーム費用を抑える方法

固定資産税の減税だけでなく、工事費そのものを抑える工夫も大切です。

たとえば、次の5つのポイントはうまく組み合わせることで、総額を数十万円単位で抑えることも可能です。

• 外壁と屋根は同時に施工して足場代を節約する
• リフォーム内容の優先順位を決めて必要な工事に絞る
• 水回りは同時に交換して人件費を減らす
• 補助金対象の工事と組み合わせて負担額を削減する
• 複数社の相見積りで価格比較する

TOPPANのリフォーム会社紹介サービス「リフォトル」を活用すれば、上記のポイントを踏まえて、費用をおさえながら提案してくれるリフォーム会社を見つけられます。

サービスは無料で利用できるため、希望や予算に合わせて複数社を比較してみると、より納得のいく計画を立てやすくなります。

まとめ

設備交換や内装工事といった現状回復のためのリフォームでは、固定資産税が上がる心配はほとんどありません。税額が変わるのは、床面積が増える増築や建物価値を大きく引き上げるフルリフォームなど、大規模な工事に限られます。

その一方で、耐震・バリアフリー・省エネ改修は減税制度の対象となり、工事と同時に税負担を軽減できる可能性があります。

【リフォームにおける固定資産税のポイント】

• 床面積の増加、フルリフォーム、用途変更は、固定資産税が上がる
• 設備交換、内装工事、原状回復では、基本的に税額は変わらない
• 耐震・省エネ・バリアフリー改修は、減税制度を利用できる場合もある
• 減税を受けるには、工事完了後3ヶ月以内に自分で申請する必要がある

リフォームによる固定資産税への影響を正しく理解し、減税制度を適切に活用するには、税の知識のある業者を選ぶことが大切です。TOPPAN（東証プライム上場）が運営する「リフォトル」を活用すれば、固定資産税や減税制度に詳しい会社を見つけられる可能性があります。ぜひお気軽にお申し込みください。

リフォームの固定資産税でよくあるQ＆A

中古住宅を購入する場合の固定資産税に関する注意点は？

中古住宅では、固定資産税を「引き渡し日以降の分だけ買主が負担する」のが一般的です。

法律上の納税義務者は1月1日時点の所有者（売主）ですが、実務では買主が自分の居住期間分を日割りで清算する慣習があります。

>>誰が払う？いつの時点の所有者？

リフォームした後に自己申告は必要？

減税制度を利用する場合は、工事完了後3ヶ月以内に市区町村へ申告が必要です。

一方、固定資産税が上がる工事では、建築確認申請や登記の手続きを通じて役所に情報が伝わります。税務課への個別の申告は不要ですが、登記手続きは必要です。また、後日行われる家屋調査には協力しましょう。

>>【手続】固定資産税に関わる申請方法

税務署や市役所にリフォームしたことはバレる？

建築確認申請が必要な工事は、必ず市区町村に情報が伝わります。また、市区町村は定期的に航空写真や巡回調査で建物の変化を確認しているため、無申告の増築は発覚して罰金も加算される可能性が高くなります。

なお、内装リフォームや設備交換などは評価額が変わらないため、問題になりません。

リフォームと建て替えどちらが税金は安い？

固定資産税だけで比較すると、建て替えよりもリフォームの方が税負担が少なくすみます。ただし、建物の劣化が大きい場合は、維持費を含めた総額で建て替えが有利になることもある点はおさえておきましょう。